«Зачем мне такой риск?»: предприниматели отказываются строить студенческие общежития

Корреспонденты Azattyq Rýhy изучили схему финансирования строительства общежитий для учащихся и выяснили, почему она не привлекает предпринимателей.

В марте 2018 года Елбасы поручил Министерству образования и науки начать строительство студенческих общежитий не менее чем на 75 тысяч мест до 2022 года.

Прошло почти два года, но тема студенческих общежитий, а точнее их нехватки до сих пор остается в топе. Дефицит мест по стране составляет 85 тысяч. Причем 30 тысяч из них - это потребность Алматы, города, в котором сосредоточены все крупные ВУЗы страны. Министерством образования разработан специальный механизм финансирования строительства общежитий. Схема простая и на первый взгляд выгодная. Ведь в плюсе, по расчетам чиновников, должны остаться обе стороны, то есть и предприниматель, и государство. Но об этом чуть позже. Сейчас вернемся к цифрам.

На реализацию программы из государственного бюджета выделено 187 млрд тенге. Деньги, разумеется, разом не осваиваются, их разделили на весь период размещения госзаказа, то есть на 8 лет. В нынешнем году запланировано построить 15 тысяч мест, в следующем - 25 тысяч, а в 2022 нарастить обороты, чтобы приблизиться к порученной отметке в 75 тысяч мест.

В 2019 году по Казахстану построили 34 объекта на более чем 9 тысяч мест. По данным чиновников, эти общежития построены в Нур-Султане, Алматы, Шымкенте, Актау, Карагандинской области. То есть, охвачены далеко не все регионы страны.

В студенческом же городе Алматы в эксплуатацию ввели всего два общежития. Одно из них построил частный ВУЗ - Казахстанский инженерно-технологический университет. Здание, рассчитанное на 188 мест, построили с нуля.

А вот в КазНИТУ имени К. И. Сатпаева переоборудовали один из учебных корпусов в общежитие на 260 мест. Студентов туда заселили в сентябре прошлого года. Сейчас здание полностью заселено. Наша съемочная группа решила ознакомиться с условиями, в которых там проживают студенты.

Двухэтажное здание было построено в 70 годах. Его площадь превышает 1,5 тысячи квадратных метров. Заселяют сюда студентов с хорошей успеваемостью в учебе. Здание, как говорится, добротное, теплое. Для безопасности оборудовано камерами видеонаблюдения. Но все же, ремонт здесь сделать не помешало бы. В глаза бросается несколько обветшалые стены в коридорах и поржавевшие батареи.

Студенты живут вот в таких небольших комнатах по три человека. Получается, на каждого отводится чуть меньше шести квадратных метров. Условия спартанские. Кровати и небольшой стол для занятий. Туалет и душ есть в каждой комнате.

Есть и отдельные комнаты для приготовления еды, и стирки одежды.

В читальном зале бросается в глаза ветхая мебель. Комната отдыха пока пустует. Условия действительно скромные, но студентов привлекает стоимость аренды: 10 тысяч тенге в месяц.

А теперь разложим механизм, согласно которому строятся студенческие общежития. На реализацию программы, напомню, выделено 187 млрд тенге. Построить комнаты для студентов может как сам ВУЗ, так и предприниматели. То есть, поставщик в первую очередь предоставляет правоустанавливающие документы на земельный участок и заключает предварительный договор.

«Предварительный договор заключается между поставщиком, финансовым центром - оператором программы и Министерством образования и науки. В рамках предварительного договора на поставщика возложены обязательства по вводу студенческого общежития в течение последующих двух лет. Он может и раньше реализовать проект, нет никаких ограничений. И после ввода объекта в эксплуатацию мы с ним заключаем уже основной договор госзаказа, в рамках которого уже будут осуществляться выплаты. Выплаты осуществляются на ежемесячной основе», - говорит директор Департамента по операторству студенческих общежитий АО «Финансовый центр» Биржан Алимжанов.

Если предприниматель или ВУЗ намерены не построить, а реконструировать здание и переоборудовать его под общежитие, то условия аналогичные. Необходимо лишь предоставить документы, что здание не аварийное, не признано ветхим строением, также не рассматриваются объекты, срок эксплуатации которых больше полувека. Также здание не должно располагаться на территории промышленных объектов.

И еще одно требование для городов областного значения: по плану здание должно быть рассчитано не меньше чем на 100 мест. Кроме того, объект должен соответствовать СНИПам и санитарным нормам.

«На одного студента должно приходиться не менее 6 квадратных метров жилой площади. Именно жилой площади. Условно, если площадь комнаты составляет 13 или 14 квадратных метров, то в такой комнате могут проживать только 2 студента. После ввода объекта поставщик нам предоставляет акт ввода плюс технический паспорт. По техническому паспорту мы видим, что общая квадратура составляет 300 квадратных метров условно. Мы делим на 6 квадратов и понимаем, что в данном общежитии могут проживать 500 человек, не больше. Все требования прописаны в санитарно-строительных нормах. Они должны им соответствовать», - отметил Биржан Алимжанов.

Биржан Алимжанов, директор Департамента по операторству студенческих общежитий АО «Финансовый центр»

А теперь о самом интересном - выплатах. То есть о том, как государство возмещает инвестиции строителю студенческих общежитий. Платить начинают только после завершения стройки. Так чиновники решили обезопасить себя от недобросовестных застройщиков. Говорят, случаи, когда предприимчивые дельцы получали деньги, а объект так и не был сдан в эксплуатацию, встречались нередко.

Так вот, государство, согласно утвержденному регламенту, начинает платить по счетам лишь после полного заселения построенного здания. Это 122 МРП или 323 422 тенге на одного студента ежегодно в течение 8 лет. Выплата привязана к МРП, соответственно она индексируется каждый год.

«Чтобы застройщик возвел качественное общежитие и оказывал качественные услуги, мы оплату производим за фактическое проживание студента, то есть механизм подушевого финансирования, деньги идут за студентом. Если студенты проживают и занимают эти койка места, оплата идет, а если условно говоря поставщик построил общежития, но там нет ни тепла, ни воды или других условий, то никакой студент не согласится проживать в таком общежитии. Соответственно финансирование не будет идти. Если вы построили объект на 200 мест и в нем будут проживать только 50 человек, то и финансирование у нас идет только на 50 человек. То есть, предприниматель должен быть заинтересован в том, чтобы создавать соответствующие условия, чтобы его услуги пользовались спросом среди студентов», - поясняет Биржан Алимжанов.

Кроме того, у предпринимателя есть возможность создавать на базе общежитий коммерческие помещения и зарабатывать на них. Также на строительство можно получить кредит по льготной ставке через фонд «Даму».

«Интерес предпринимателей заключается в том, что по завершению проекта объект остается в его собственности. Есть аналогичный механизм, который называется ГЧП. Для сравнения: в рамках ГЧП, если государство возмещает вам частные инвестиционные затраты, объекты по завершению проекта переходят в собственность государства. В нашем случае мы говорим о том, что, да, мы тебе в течение 8 лет поэтапно возместим затраты, но при этом объект дальше функционирует как общежитие, как бизнес-проект остается в вашей собственности. Плюс арендная плата. Ее размер определяется самим поставщиком. На сегодняшний день от 5 до 15 тысяч тенге в зависимости от региона», - говорит Биржан Алимжанов.

Условие после завершения выплат одно - предприниматель не должен менять целевое назначение здания в течение 20 лет. То есть объект должен оставаться общежитием.

Однако при всех плюсах программы финансирования студенческих общежитий, около 70% средств были возвращены в бюджет, проще говоря, не были освоены. Не это ли наиболее красноречивый показатель «заинтересованности» бизнесменов в данных проектах?  

«Средства не освоены по причине того, что проекты, которые планировались к вводу по объективным причинам откладывались. Есть те, которые вводились в декабре, а оплата проходила в январе. Мы не можем освоить деньги, если у нас условно не было мест для размещения госзаказа. Основная часть объектов вводится во втором полугодии», - резюмировал Биржан Алимжанов.

Такова, по сути, позиция государства. Что же думают предприниматели касательно всех вышеупомянутых выгодных условий?

А бизнесмены и застройщики, по словам опрошенных нами экспертов, настаивают на том, что готовые, уже выделенные на реализацию программы деньги не осваиваются из-за сложного механизма. И в отличие от чиновников, предприниматели не считают выгодными предложенные условия.

Азамат Чалгымбаев, директор филиала Палаты предпринимателей по Турксибскому району г. Алматы

«Первая сложность - документация, которую разрабатывает сам предприниматель. Вся документация делается частным партнером. Это выходит в крупную сумму, условно, если мы говорим про строительство общежития, то только за документацию нужно выложить примерно 6 миллионов тенге. Ты еще не начал строительство, не подписал документы, но уже нужно заплатить. В пакет документов входит: подготовка проекта договора с госорганом, он должен быть разработан именно для ГЧП. Второй документ - должен быть бизнес-план для ГЧП. В этом бизнес-плане нужно учесть все пожелания для бизнеса и для госоргана», - рассказывает директор филиала Палаты предпринимателей по Турксибскому району г. Алматы Азамат Чалгымбаев.

Вторая проблема, по его словам, заключается в земельном участке. Будущее общежитие не должно находится в серьезном удалении от учебного корпуса, соответственно, здание должно располагаться в привлекательном районе. Студентам необходимо быстро и комфортно добираться до учебы. В Алматы же подобные лакомые участки стоят больших денег, если вообще находятся. Потому все инвестиции частников могут попросту не окупиться.   

«ВУЗы могут выделить ему землю под строительство, но земля будет находиться на балансе этого университета, не получится сделать отчуждение этой земли и передать в собственность частному партнеру. Зачем предпринимателю строить на чужой земле?! Если завтра будет риск, что землю могут отобрать, а здание снесут, либо я должен передавать его на баланс ВУЗа», - говорит Азамат Чалгымбаев.

Еще один минус - подведение коммуникаций к участку.

«Как правило, при ГЧП коммуникации подводит государство. Но это отнимает очень много времени. Предприниматель может год или два года ждать их подведения. А у него деньги заморожены. И поэтому в основном партнеры говорят: Чем я буду ждать, я лучше протяну на собственные средства или вообще не буду ничего строить. Это проблема» - продолжает эксперт.

Сырым эксперты называют и механизм финансирования. Речь идет об отсутствии гарантий по наполняемости общежития.  

«Наполняемостью предприниматель должен заниматься самостоятельно. Если бы государство давало нам гарантии, что ты построишь общежитие на 300 мест и мы приведем тебе 300 студентов. Есть риск, что общежитие ты можешь и не заполнить. Сейчас молодежи легче собраться и снять общую квартиру. Нет же никакой гарантии! Предприниматель обо всем подумает и говорит: А зачем мне такой риск?», - резюмировал Азамат Чалгымбаев.

Отпугивают потенциальных инвесторов и сроки окупаемости проектов. Ведь им гораздо выгоднее построить коммерческие объекты и вернуть вложенные средства в течение трех лет.

Ермек Мусрепов, президент Казахстанской федерации недвижимости

«Люди, которые занимаются строительством, готовы вкладывать и строить квадратные метры любого жилищного направления. Но так, чтобы это было выгодно для них. И не в длинной перспективе, а в краткосрочной. Во-вторых, возврат средств может существовать в двух или трех крупных городах Казахстана, где сконцентрированы самые крупные учебные заведения. В регионах почему не строятся? Потому что доходность низкая. В маленьких городах никто не даст гарантии, что общежитие заполнится. А дарить подарки и заниматься альтруизмом на рынке недвижимости никто не будет», - считает президент Казахстанской федерации недвижимости Ермек Мусрепов.

По общему мнению экспертов, Министерству образования и науки необходимо доработать существующую программу. Начать рекомендуется с пересмотра сроков выплаты по госзаказу.

Алтыншаш СМАГУЛОВА