Снижение максимальной ГЭСВ по ипотеке: что это значит для заемщиков и банков

С понедельника, 16 июня, в Казахстане вступили в силу изменения в законодательство, снижающие предельный размер годовой эффективной ставки вознаграждения (ГЭСВ) по ипотечным кредитам — с 25% до 20%, передает Azattyq Rýhy со ссылкой на аналитический Telegram-канал ПКБ Data Hab.

Это решение направлено на повышение доступности рыночной ипотеки и снижение рисков массовых просрочек в условиях высокой базовой ставки. Однако нововведение может иметь и обратную сторону, особенно для сегмента вторичного жилья.

Что изменится для заемщиков

На первый взгляд, снижение ГЭСВ — позитивный сигнал для потенциальных покупателей недвижимости: оно ограничивает максимальную стоимость заемных средств и делает ипотеку на рыночных условиях потенциально более доступной.

В условиях, когда базовая ставка Нацбанка остаётся на уровне 16,5%, такой шаг можно расценивать как попытку сбалансировать интересы заемщиков и стабилизировать рынок.

Где кроется сложность

Однако структура ипотечного кредитования в Казахстане устроена не так просто. Банки второго уровня традиционно выдают большую часть займов на льготных условиях — с участием государства или через специализированные программы, такие как «Отбасы банк».

Так, по данным за январь–апрель 2025 года, 60% всех ипотечных займов — 416,9 млрд тенге из 701 млрд — были выданы по субсидируемым ставкам. На рыночные продукты пришлось только 40% (284,1 млрд тенге).

При этом около 45% всех новых рыночных ипотек (на сумму 128,9 млрд тенге) были выданы по ставкам, превышающим новый порог в 20% ГЭСВ. Таким образом, новые ограничения напрямую затрагивают значительную часть коммерческих продуктов.

Удар по вторичному рынку

Особенно уязвимым в этой ситуации оказывается сегмент вторичного жилья.

Во-первых, на нем отсутствуют совместные программы банков с застройщиками, которые позволяют удешевлять кредитование новостроек.

Во-вторых, такие объекты чаще становятся залогом по ипотеке, и при ухудшении экономической ситуации могут терять ликвидность быстрее, чем новое жилье. Старые квартиры — более рискованные активы, и банки это учитывают.

Учитывая, что разница между текущей базовой ставкой и новым ограничением по ГЭСВ составляет всего 3,5 процентных пункта, финансовые организации теряют необходимый резерв, чтобы покрывать риски и извлекать прибыль из сделок по вторичному жилью.

Что предпримут банки

В связи с нововведением ряд банков уже начал пересмотр условий по выдаче ипотек на вторичное жилье, утверждают аналитики. Среди возможных решений — повышение требований к состоянию и году постройки жилья, увеличение первоначального взноса, ужесточение оценки платежеспособности клиентов.

Особенно остро ситуация может сказаться на региональных рынках. В городах, где новое строительство ограничено, вторичное жилье остается практически единственным вариантом покупки недвижимости.

Между тем, в январе-апреле текущего года почти половина от общего объема нового жилья — 2,3 млн квадратных метров — была введена в эксплуатацию лишь в двух мегаполисах: Астане и Алматы.

Итог

Снижение максимальной ГЭСВ — мера, формально направленная на защиту интересов заемщиков, но фактически способная ограничить доступ к рыночной ипотеке для значительной части населения, особенно в регионах.

Как поведёт себя рынок в новых условиях, покажут ближайшие месяцы. Пока же ясно одно: покупателям вторичного жилья стоит готовиться к ужесточению условий.