Что такое флиппинг и почему он так популярен в нашей стране?
В Казахстане все чаще на рынке недвижимости можно услышать слово «флиппинг» – это схема, при которой квартиру покупают по заниженной цене, делают капитальный ремонт и продают значительно дороже. С каждым годом этот бизнес набирает обороты: флипперы активно скупают жилье, особенно в крупных городах, тем самым влияя на общий рост цен. Насколько выгоден флиппинг, сколько можно на нем заработать и действительно ли он способствует удорожанию квартир для обычных покупателей, разбираемся в материале Azattyq Rýhy.
Флиппинг – это сравнительно новое, но быстро набирающее популярность явление на казахстанском рынке недвижимости. В его основе – покупка недвижимости с котлована либо «уставшей» квартиры по выгодной цене, быстрый ремонт и перепродажа с существенной наценкой.
Доход при этом зависит от многих факторов – состояния жилья, местоположения, класса недвижимости и даже скорости ремонта. По словам Ольги Семеновой, которая специализируется на флиппинге премиального сегмента, минимальная маржа составляет треть от стоимости объекта. Например, купив квартиру за 25 млн тенге и вложив в нее 5 млн, ее можно продать за 35-40 млн. Некоторые делают несколько таких проектов в год, превращая флиппинг в стабильный бизнес.
«Минимальный доход – это 30%. Сроки могут быть разные – один день, одна неделя, один месяц – зависит от того, насколько ликвидную квартиру приобрели изначально и на сколько цена на нее ниже рынка. Фишка флиппинга в том, чтобы купить изначально ликвидную квартиру – это первое, а второе – купить ее по заниженной цене от рынка, чтобы в дальнейшем сделать хороший ремонт и перепродать по цене так же ниже рынка, чтобы она быстро принесла денег. Соответственно, это может быть даже пару часов. Был такой кейс несколько раз, что мы продавали квартиру даже за пару часов и 30% маржи было за пару часов. А максимальные сроки, я бы сказала, три месяца в зависимости от квадратуры квартиры – если это маленькая квартира. Если квартира побольше, то сроки для ремонта больше и, соответственно, реализация иногда больше. Но, как правило, до трех месяцев реализуется квартира», - рассказала предприниматель, инвестор в недвижимость, строитель-дизайнер и основатель компании Premium Stroy Ольга Семенова.
Флипперы и инвесторы утверждают, что выгоднее вкладываться в новостройки, а не во вторичное жилье. И дело не только в эстетике и комфорте, но и в доходности таких вложений.
«Лучше вкладываться исключительно в новостройки. И в целом я рекомендую покупать квартиры только новые и не покупать на «вторичке», так как жилье амортизируется. А новостройки всегда приносят хорошие деньги и не важно, вы берете для собственного проживания, для флиппинга, аренды и для других целей. Нужно идти в ногу со временем, выбирать более современные ЖК. Более того, я даже рекомендую каждый год менять недвижимость, чтобы за год она приносила нормальные деньги», - советует эксперт.
По словам специалиста, флиппинг сегодня – это не просто купил дешево, продал дороже. Покупатели нынче стали требовательнее, а рынок – избирательнее. Поэтому и подход к ремонту должен быть соответствующий: экономить на качестве уже не получится.
«Сколько денег уходит на ремонт в среднем сложно ответить, так как зависит от квадратуры. Но ремонт точно должен быть премиального сегмента. Сейчас рынок капризный и он не приемлет дешевого ремонта, ремонта плохого качества, ремонта непрофессионалов. Сейчас плохой продукт никто не хочет использовать. И я никому не рекомендую его создавать. Лучше делать хорошо, чем как получится», - подчеркнула Ольга Семенова.
Наша собеседница рассказала об интересном кейсе, который показывает, что и во флиппинге важны стратегическое мышление и расчет, как и в любом другом бизнесе.
«Я как-то намеренно ушла в ноль, чтобы квартиру быстро продать и купить более ликвидную, которая в итоге принесла мне доход в три раза больше. Условно – квартира, по которой я ушла в 0, должна была принести 10 млн. я эти 10 млн заложила в ту квартиру, которую купила и плюс сверху еще заработала. То есть флиппинг – это не про ремонт, это про предпринимательское мышление. К примеру, если квартира долго не продается, лучше ее сдать в аренду. У меня таких случаев не было, но были ухода в ноль для того, чтобы заработать еще больше», - поделилась флиппер.
Как и в любом бизнесе здесь есть свои риски, хоть и недвижимость считается сферой с минимальными рисками. Самая главная опасность, по словам Ольги Семеновой, – это неграмотный подход к покупке жилья.
«Самый главный риск – это когда человек не с умом подходит к покупке недвижимости. Думает, что он крутой флиппер, вот сейчас возьму квартиру, сделаю ремонт и продам. Тогда можно очень сильно уйти в большой минус. Безусловно, нужна большая команда. В одиночку этот бизнес вообще не делается и не получится. Команда должна быть суперпрофессионалов, особенно то, что касается электрики и сантехники, так как здесь большие риски и мы отвечаем за жизнь и здоровье людей. Поэтому электрики и сантехники должны быть с техническим образованием и высокооплачиваемые», - поделилась она.
Вторая ошибка – не считать и не делить доход на месяцы.
«Флиппер, например, заработал три миллиона за 3-4 месяца, пока квартира делалась. А если разделить это на месяцы? Тогда легче деньги на депозите просто держать, а не делать ремонт и зарабатывать эти три миллиона. А если вы хотите, чтобы флиппинг приносил деньги, надо быть в первую очередь предпринимателем. Для меня лично флиппинг – это хобби, которое приносит очень много денег и потому что мне нравится делать красивое пространство», - заключила Ольга Семенова.
Эксперты рынка недвижимости тем временем называют флиппинг комплексом краткосрочных спекулятивных мероприятий, которые действительно влияют на рост цен, но не являются основной причиной подорожания квадратных метров.
«Краткосрочные перепродажи (флиппинг) дают локальные ценовые всплески в отдельных сегментах, но главными драйверами роста остаются локация, дефицит качественного предложения, стоимость строительства и макрофакторы – ипотека, инфляция. То есть флипперы создают шум и краткосрочную волатильность, но не являются единственной или доминирующей причиной системного роста цен», - считает президент Казахстанской федерации недвижимости Ермек Мусрепов.
Также флипперы могут немного усложнить покупку недорогих квартир в популярных районах, но как такового влияния на доступность жилья они не оказывают.
«Локально флиппинг ухудшает доступность жилья, особенно для покупателей, ориентированных на недорогие квартиры в центральных локациях, потому что быстрые перепродажи и реновации вытесняют часть предложения в сегменте от «быстрой прибыли». Но масштабного среза доступности по всей стране флиппинг сам по себе не создает – ключевую роль играют ипотечная доступность, государственные программы и ввод нового жилья», - отметил Ермек Мусрепов.
Поэтому назвать флиппинг масштабным явлением пока нельзя, говорит наш собеседник: да, перепродажи есть, особенно в «горячих» районах, но они – лишь часть общей рыночной динамики. Эксперты считают, что решать нужно более глубокие проблемы.
«Флиппинг есть и он заметен, особенно в популярных городских микрорайонах, но это – часть более широкой активности на рынке. Необходимо подчеркнуть, что структурные проблемы рынка, например, категоризация классов жилья, прозрачность застройщиков более важны для честной конкуренции, чем только борьба со флипперами.
А риски перегрева рынка из‑за большого количества перекупщиков возможны локально и в отдельных сегментах, например, передел «горячих» районов, но системный перегрев не связан исключительно с перепродажами: для перегрева нужны массовый кредитный бум, значительное сокращение предложения и спекулятивный кредит – этих сочетаний в ряде периодов не наблюдалось. Тем не менее необходимо предусматривать о риске ценовых аномалий без мер прозрачности и классификации», - убежден Мусрепов.
В целом ситуация на рынке жилья в Казахстане сейчас неоднозначная. В одних сегментах наблюдается рост, в других – затишье.
«Рынок смешанный – в ряде крупных городов, например, Алматы, Астана, сохраняется устойчивый спрос, и цена на «вкусные» локации держится или растет. В менее ликвидных сегментах наблюдается стагнация или умеренная коррекция. Необходимо подчеркнуть, что вторичный рынок в центре остается дорогим из‑за локации, а «первичка» может показать разную динамику в зависимости от класса и стадии строительства», - пояснил глава Казахстанской федерации недвижимости.
По данным Бюро нацстатистики, в июле этого года казахстанцы совершили 39,7 тысяч сделок купли-продажи. За месяц их число выросло на 19,4%. В основном жилье приобретали в Астане (8636), Алматы (8432) и Карагандинской области (2756). Меньше всего сделок зафиксировано в Улытауской области – всего 247.
Что касается прогноза на цены, то эксперты пока не ждут скачков. Скорее всего, рынок останется стабильным, но в некоторых районах возможен небольшой рост – особенно там, где мало предложений и хорошая локация.
«Мы останавливаемся на умеренно‑консервативном прогнозе. В целом – стабильность с возможностью умеренного роста в отдельных сегментах, где есть лучшие локации, ограниченное предложение. Второе: основные неопределенности – это ставка по ипотеке, инфляция и фискальные изменения. Третье: вероятность резкого повсеместного роста мала, а локальные повышения возможны», - прогнозирует Ермек Мусрепов.
Со следующего года в Казахстане начнут поэтапно действовать новые налоговые правила при продаже недвижимости. Теперь за быструю перепродажу придется платить больше – это сделано, чтобы охладить спекулятивную активность на рынке и сдержать рост цен.
«Новые правила ужесточают налогообложение при коротком владении, а также увеличиваются сроки освобождения и вводится новая налоговая шкала для дохода при досрочной продаже – изменения вступают поэтапно в 2026-2028 годах в зависимости от норм. Это снизит мотивацию быстрого флиппинга и сделает краткосрочные перепродажи менее рентабельными, особенно для тех, кто ориентирован только на спекулятивную прибыль. Налоговая мера должна снизить спекулятивную активность, но при этом может частично уменьшить ликвидность в некоторых нишах», - считает эксперт.
Таким образом пока одни флипперы поднимают планку качества на рынке, другие – гонятся за быстрой прибылью, разогревая цены и без того в перегретых сегментах. Поэтому в этих условиях важно, чтобы регулирование не душило инициативу, но и не позволяло спекуляциям диктовать правила. Прозрачность, налоговая дисциплина, развитие инфраструктуры и доступной «первички» – вот, что действительно способно повлиять на баланс спроса и предложения, считают эксперты. И тогда у покупателей появится больше шансов найти жилье не по завышенной, а по справедливой цене.
Автор: Дана Мансур