Что входит в обязанности председателя ОСИ, должны ли они отвечать за качество строительства дома и стало ли меньше желающих занимать эту должность – разбираем в материале
История с делом о гибели 23-летней фельдшера Улданы Мырзуан заставила по-новому посмотреть на работу председателей ОСИ. Главный вопрос теперь не только в том, кто должен следить за состоянием дома, но и в том, где заканчиваются полномочия председателя и начинается ответственность собственников, подрядчиков и других участников. Корреспондент Azattyq Rýhy поговорил с юристами, адвокатами и действующими председателями ОСИ, чтобы выяснить, что необходимо изменить в системе, чтобы председатели не отказывались от работы из-за страха возможной уголовной ответственности, а управление домами не оказалось под угрозой.
Действующие управляющие поделились тем, что жители часто ждут от них решения практически любой проблемы в доме, хотя многие вопросы невозможно решить без общего собрания, соответствующего протокола и финансирования.
Председатель ОСИ Рада Талипова говорит, что люди не видят, как за их обращениями, подготовкой документов, проведением собраний и решением текущих вопросов часто остается работа, которая не прекращается после окончания обычного рабочего дня.
«Мы – исполнители, и без бумажки, без протоколов, без совета дома, без решения общего собрания мы ничего не сможем сделать. Мы не работаем по графику с 10:00 до 18:00. Мы работаем 24 часа фактически, потому что аварийные ситуации непредсказуемы и в любой момент они могут возникнуть», - рассказывает она.
Сама Рада уже второй год ищет себе замену. Женщина признается, что желания работать дальше председателем у нее уже нет.
Талипова связывает это в том числе с ростом опасений вокруг ответственности. По ее словам, даже члены совета дома не хотят исполнять обязанности председателя, поскольку у них есть основная работа.
Руководитель Ассоциации признается, что после дела Улданы Мырзуан найти желающих возглавить ОСИ стало еще сложнее.
«На сегодняшний день все это застопорилось. Когда мы приходим к жителям, они отказываются брать на себя эту должность, но при этом не против нанять кого-то другого. Поэтому на практике очень тяжело найти председателя ОСИ, люди просто боятся ответственности», - говорит Карбаев.
Адвокат Алматинской городской коллегии Бахтияр Хояшев объясняет: председатель ОСИ является исполнительным органом, а не лицензированным строителем, инженером или юристом.
«Председатель ОСИ - это по сути такой же житель, который является одним из собственников этого дома», - говорит Хояшев.
По его словам, статья 51-1 Закона «О жилищных отношениях» не устанавливает для этой должности специальных требований к образованию. Однако у председателя есть конкретный перечень обязанностей:
Адвокат отмечает, что есть и обязанности, за нарушение которых председатель может отвечать напрямую
«Председатель отвечает за нарушение тех обязанностей, которые предписаны для него законом. Самый яркий случай – это хищение денег с общего счета и сохранность различной документации. В данных случаях он по закону является материально ответственным лицом», - отметил адвокат.
Но фраза о том, что председатель «обеспечивает безопасные и комфортные условия», по мнению адвоката, не означает, что он лично должен устранять любую проблему в доме.
Как отмечает юрист Алматинской палаты юридических консультантов Айдар Абильдинов, важной составляющей работы председателя ОСИ являются общие собрания собственников, поскольку именно на них принимается часть решений, связанных с управлением домом.
«Статья 51-1 Закона «О жилищных отношениях РК» возлагает на председателя обязанности по обеспечению безопасных и комфортных условий проживания, составлению сметы и отчета, а также выполнению иных функций по управлению объектом кондоминиума. При этом председатель не может самостоятельно принимать все решения по дому, поскольку часть вопросов находится в компетенции собственников и совета дома», - говорит Абильдинов.
Отдельная проблема возникает с новыми домами, где недостатки могут быть заложены еще на этапе строительства. Председатель Республиканской ассоциации управления кондоминиумами Павел Шульгин считает, что в такой ситуации нельзя автоматически перекладывать ответственность на председателя ОСИ, который не является специалистом и не должен самостоятельно определять состояние сложных конструкций.
«Теперь самый важный момент - государственная система хочет возложить все на одного человека, на председателя. Но если четко разобраться, что председатель должен контролировать сам, а где уже необходимы специалисты, то специалисты нужны во всех этих вопросах. Вспомним, что председатель ОСИ у нас не специалист и даже не профессия», - говорит Шульгин.
Эксперт также обращает внимание, что для разных элементов дома нужны разные специалисты. Для лифтов - инженер-механик, для несущих конструкций - инженер-строитель, а для кровли и фасада - профильные специалисты.
По словам Шульгина, собственники и представители ОСИ могут обнаружить проблему во время визуального осмотра, но установить степень ее опасности самостоятельно не смогут.
Как рассказывает эксперт, в правилах предусмотрен акт осмотра объекта кондоминиума. Председатель, совет дома и другие жители могут пройти дом, зафиксировать замечания и указать, что ему требуется текущий или капитальный ремонт.
Однако на этом этапе работа только начинается.
«Только специалист может установить, насколько серьезна обнаруженная трещина, требует ли она ремонта и какого именно. Это также касается кровли, фасада, лифта и несущих конструкций. Несущую конструкцию должен смотреть специалист с лицензированным оборудованием», - подчеркивает Шульгин.
При этом председатель не может самостоятельно распорядиться деньгами ОСИ для проведения такой экспертизы. Как объясняет эксперт, все расходы должны проходить через предусмотренные законом процедуры и решения собственников.
Эксперт подчеркнул: особенно сложно бывает в домах, где собственники не готовы нести дополнительные расходы.
«Например, в десятиподъездном доме более 10 миллионов тенге может стоить эта экспертиза. Согласятся ли собственники? Ну, наверное, нет. В 99% случаев это означает, что они будут в месяц платить более сотни тысяч тенге», - говорит он.
В итоге, перед нами - безвыходная ситуация, когда председатель может первым увидеть проблему, но не может самостоятельно ни провести профессиональную экспертизу, ни оплатить ее из средств ОСИ.
Поэтому, считает эксперт, сам факт того, что в доме обнаружился дефект, еще не означает, что председатель должен отвечать за его происхождение. Сначала необходимо установить, откуда возникла проблема, что должен был сделать председатель в пределах своих полномочий и какие действия требовались от собственников и профильных специалистов.
Как объясняет адвокат Алматинской городской коллегии Бахтияр Хояшев, законодательство не устанавливает для этой должности требований о наличии юридического или строительно-технического образования.
«Председатель - это исполнительный орган. Он не является лицензированным специалистом, который имеет высшее юридическое или строительно-техническое образование. Закон у нас не устанавливает специальных знаний, специальных квалификаций для председателя ОСИ», - говорит адвокат.
По мнению юриста Айдара Абильдинова, должность председателя ОСИ необходимо профессионализировать.
«Изучив практику управления многоквартирными домами в разных странах, я считаю, что председатель ОСИ должен быть прежде всего профессиональным управляющим, а не просто собственником, который согласился выполнять эту работу. Он должен иметь обязательную сертификацию и подтвержденные знания в сфере жилищного законодательства, финансов и технического содержания дома», - считает Абильдинов.
Юрист предлагает, чтобы проверку знаний и сертификацию председателей проводил акимат. При этом, по его мнению, необходимо предусмотреть и последующее повышение квалификации.
Эту проблему отмечает и Павел Шульгин. Он считает, что управление многоквартирными домами уже давно стало отдельной профессиональной сферой, однако системы подготовки специалистов именно для управления домами в Казахстане пока недостаточно.
«У нас в республике по сей день за 36 лет не возникло университета специальности управляющего, где человек мог бы пойти, выучиться на управляющего, получить диплом. Специальность уже такая есть, профессия такая у нас условно есть, но университета, который бы готовил управляющих, нет», - говорит Шульгин.
Он обращает внимание и на то, что председатель ОСИ может быть человеком совершенно другой профессии - таксистом, преподавателем, инженером, экономистом, электриком или пенсионером.
Размер оплаты председателя ОСИ зависит прежде всего от площади и бюджета дома, а также от платежеспособности собственников и класса жилья. По словам Павла Шульгина, в небольших домах оплата может быть ниже минимальной заработной платы (МЗП на 2026 год в Казахстане - 85 000 теңге), тогда как в крупных ЖК председатель может получать около 200 тысяч тенге и менее.
«В среднем, в 70% случаев зарплата председателя меньше, чем минималка. В больших домах она начинается с 200 тысяч. При этом дворник в Астане сегодня может получать 250–300 тысяч тенге, а председатель ОСИ в этом же доме - 200 тысяч на руки или даже меньше», - говорит Шульгин.
При этом, объем ответственности председателя напрямую от этажности дома не зависит: что в пятиэтажке, что в крупном ЖК он одинаково отвечает за управление домом.
«Возникает резонный вопрос: а не пойти ли ему работать дворником? Но для чего приходят работать председателями ОСИ активные, инициативные собственники? Для того, чтобы поднять дом с колен, управлять и содержать. Дом, в котором я живу, мне небезразличен, будучи председателем ОСИ», - отмечает Шульгин.
Именно в этом, по его словам, изначально была одна из идей модели ОСИ - управлять домом должен человек, который сам в нем живет и заинтересован в его состоянии.
В конечном счете, эксперты сходятся в одном - председатель ОСИ не должен становиться «человеком-оркестром», который одновременно разбирается в строительстве, инженерных системах, финансах и законодательстве. Его основная задача - организовать управление домом, тогда как результат зависит от всей цепочки: решений собственников, работы подрядчиков и заключений специалистов. Поэтому ответственность за состояние дома начинается не с одного председателя, а с каждого, кто принимает решения, выполняет работы или отвечает за их контроль.