Шумные рестораны в ЖК, цифровизация ОСИ: как депутаты взялись за систему управления домами и что думают об этом эксперты?

Множество проблем с управлением многоквартирных домов преследует казахстанцев со времен внедрения новых форм управления жилыми домами, а бюрократические проволочки и споры при голосованиях за кандидатуры председателя доходят до скандалов и разборок, в которые приходится вмешиваться акиматам. Сегодня на пленарном заседании Курултая депутат от фракции партии «Әділет» Екатерина Смышляева в своем депзапросе подняла вопросы, связанные с управлением многоквартирными домами, работой ОСИ и КСК, финансированием капитального ремонта и эксплуатацией коммерческих объектов в жилых зданиях. Корреспондент Azattyq Rýhy решила разобрать каждую из поднятых депутатом проблем вместе с экспертами. 

По словам Екатерины Смышляевой, озвученные ею вопросы сформировались в том числе после встреч представителей партии «Әділет» с председателями ОСИ, КСК и жителями многоквартирных домов по всей стране в рамках проекта «Біздің қала» и в Астане на Республиканском форуму по вопросам управления жилищным фондом. По итогам этой работы были систематизированы около 200 наказов.

За что отвечает председатель ОСИ

Одной из первых проблем Смышляева назвала несоответствие ответственности председателей органов управления домами их реальным полномочиям. Именно этот вопрос на практике отмечает и эксперт по цифровизации ЖКХ Виталий Пустовойтенко.

По словам эксперта, председатель организует управление домом, следит за его состоянием, заключает договоры и исполняет решения Совета дома и общего собрания. При этом смета, размер взносов, целевые сборы, капитальный ремонт и модернизация относятся к решениям общего собрания собственников.

«Председатель должен отвечать за то, что непосредственно от него зависит. Как руководитель юридического лица, он организует работу, следит за состоянием дома, заключает договоры, исполняет решения Совета дома и общего собрания, а смета, размер взносов, целевые сборы, капитальный ремонт, модернизация дома – это уже решения общего собрания собственников», – пояснил эксперт.

При этом собственники также должны понимать свою ответственность за общее имущество дома.

«Покупая квартиру, человек должен понимать, что он отвечает не только за свои квадратные метры, но и за долю в общем имуществе. Это крыша, подвалы, стены и другие элементы дома, поэтому ответственность должна быть общей, а не возлагаться исключительно на председателя», – отметил Виталий Пустовойтенко.

Председатель ОСИ одного из новых жилых комплексов Дильфуза Дисебаева обращает внимание на отсутствие проектно-сметной документации от застройщика. Из-за этого уже во время эксплуатации дома бывает сложно понять, какие работы изначально должны были быть выполнены.

«Люди не знают, как по факту должно было быть на самом деле и что в итоге мы получаем. В итоге бывает, что где-то пожарка недоделана, где-то изменен проект», – рассказала Дильфуза Дисебаева.

Эксперты в один голос твердят, что по факту даже не входящие в обязанности председателя вопросы, в итоге при проверках ложатся на их плечи, а с жильцов автоматически снимается ответственность. 

Зачем ОСИ информация о собственниках

Еще один вопрос, поднятый Екатериной Смышляевой, касается доступа органов управления домами к информации о собственниках. По словам депутата, сложности возникают даже в аварийных ситуациях, когда необходимо быстро найти владельца квартиры.

Виталий Пустовойтенко считает, что председателю необходима достоверная информация о собственнике и возможность связаться с ним, однако это не означает свободного доступа ко всем персональным данным.

«Председателю необходима достоверная информация о собственнике и возможность с ним связаться. Это особенно важно при аварии, например, произошел порыв или подтопление, необходимо обесточить квартиру или перекрыть воду, но собственник не проживает там, квартира закрыта, и мы не можем до него достучаться», – рассказал эксперт.

Сейчас такую информацию можно получить через адвокатский запрос, однако сведения не всегда бывают полными, отметил он.

«У нас есть закон о персональных данных, поэтому здесь нужно искать технологическое решение. Например, председатель может не видеть все персональные данные, но в системе должна быть кнопка "связаться с собственником". Тогда можно направить уведомление, SMS или совершить звонок, не раскрывая лишнюю информацию», – считает Виталий Пустовойтенко.

По его мнению, полезным было бы и автоматическое уведомление ОСИ при смене собственника квартиры.

Смена председателя не должна останавливать работу дома

Отдельно депутат Курултая подняла вопрос о смене председателей ОСИ. После переизбрания нового руководителя возникают сложности с изменением данных в государственных, банковских и других системах. Из-за этого новый председатель может не сразу получить доступ к необходимым инструментам управления домом.

Эксперт подтвердил, что такие проблемы имеют место быть, а также отметил, что банкам необходимо проверять полномочия нового председателя, поскольку встречаются случаи подделки голосов и недостоверных сведений.

«Бывают случаи подделки голосов, ложной информации. Если банк просто передаст человеку доступ ко всем счетам, а его избрание на самом деле было проведено с нарушениями, у дома могут возникнуть серьезные проблемы. Были случаи, когда председатели ОСИ тратили деньги дома на личные нужды», – отметил Виталий Пустовойтенко.

Однако затягивание процедуры также может привести к проблемам с обслуживанием дома.

«Если новый председатель вовремя не получает доступ к счету, дом остается без нормального содержания. Некому оплачивать услуги, исполнять договоры, подписывать акты. Обслуживание дома фактически может остановиться», – объяснил эксперт.

Таким образом, при смене председателя важно одновременно обеспечить проверку его полномочий и не допускать длительного перерыва в управлении домом.

Капитальный ремонт должен зависеть от состояния дома

Еще один блок вопросов касается ремонта фасадов, крыш, лифтов и инженерных систем, которые требуют значительных средств. При этом, как отмечалось в депутатском запросе, необходима системная информация о техническом состоянии жилищного фонда, чтобы определять очередность работ и предупреждать аварийные ситуации.

По мнению Виталия Пустовойтенко, сначала необходимо объективно оценивать состояние дома, а уже затем определять необходимые работы и источники их финансирования.

«Нельзя ждать, пока проблема станет аварийной. Если у дома есть серьезные дефекты, собственники должны решать эту ситуацию. Мы видим, что люди иногда избегают голосования и фактически перекладывают ответственность. Но если дом находится в критическом состоянии и есть угроза жизни и здоровью жителей, нельзя просто ждать, пока собственники соберутся и примут решение», – отметил эксперт.

Если же проблема связана с качеством строительства или приемки объекта, ответственность, по его мнению, должна распространяться и на тех, кто проверял дом.

«Если проблема связана с тем, как дом был построен и принят, ответственность должны нести и те, кто его проверял. Есть надзор, государственная экспертиза и другие процедуры. В этой части ответственность должна быть персональной», – считает он.

Что происходит, когда в доме есть кафе

Отдельное внимание Екатерина Смышляева на пленарном заседании уделила и коммерческим объектам внутри жилых домов, особенно кафе и ресторанам на первых этажах. Депутат отметила, что такие объекты могут создавать шум, неприятные запахи и дополнительную нагрузку на инженерные системы.

Председатель ОСИ Дильфуза Дисебаева также считает этот вопрос важным, так как жители нередко жалуются на нарушения порядка и их покой.

«Я считаю, что кафе и рестораны в целом плохая тенденция в многоквартирных домах. Хорошо, если хозяин общепита добросовестный, он соблюдает технику безопасности, а если нет, то это, как мы видим, пожары, которые нередко происходят. В таких случаях часто страдают и жильцы», – сказала она.

По словам Виталия Пустовойтенко, проблемы могут возникать не только из-за пожарной безопасности, но и из-за шума, запахов, вибрации, вентиляции и дополнительной нагрузки на инженерные сети.

«Часто жильцы против ночных заведений. Бывают ночные заведения под подъездом, где особенно шумно, играет живая музыка, работают компьютерные клубы. Люди сидят, ругаются, отсутствует шумоизоляция», – рассказал эксперт.

Кроме того, коммерческие объекты могут затрагивать общее имущество дома.

«Могут вход сделать не туда, не там, на фасаде общего имущества что-то разместить. Это такое некое самоуправство», — добавил он.

Часть работ можно передавать сервисным компаниям

Еще один вопрос связан с нехваткой специалистов, которые занимаются управлением и обслуживанием домов. По мнению Виталия Пустовойтенко, часть технических задач можно передавать профессиональным сервисным и управляющим компаниям.

«Рынок сервисных и управляющих компаний развивается. Такие компании могут обслуживать несколько домов в одном районе. Это часто дешевле, чем содержать собственный штат сантехников и электриков», – рассказал эксперт.

По его словам, современные компании также могут использовать цифровые инструменты для обработки заявок жителей.

«У них есть цифровые системы для работы с заявками. Сейчас все больше востребованы компании, которые хорошо работают с цифровизацией. Например, искусственный интеллект может определить, кому направить заявку, насколько она срочная, уведомить сантехника или электрика и дальше контролировать ее выполнение», – отметил Виталий Пустовойтенко.

В целом, специалисты считают сказанные депутатом замечания обоснованными и в точности описывают проблемы в управлении жилыми домами.

Эксперты также отметили, что единая цифровая среда управления домами, которую намерены создать в партии упростила бы работу председателей ОСИ/КСК, а также механизмы голосования жильцов.  А выделение средств на проведение технического аудита жилищного фонда с последующим внесением полученных данных в цифровую систему министерства позволило бы госорганам быть в курсе проблемных моментов в конкретных многоквартирных домах.

Эксперты добавили, что совершенствование системы управления многоквартирными домами должно строиться на четком распределении полномочий и ответственности между собственниками, председателями ОСИ, специалистами и государственными органами.