Массовый снос строящихся ЖК в Алматы: кто возместит потери дольщиков?

В Алматы нынче наблюдается бум по сносу строящихся объектов недвижимости. Причем большую долю среди них занимают жилые комплексы, возводимые в элитных районах. Объединяет их один фактор – это строительство с нарушениями. С прошлого года, по данным Управления градостроительного контроля, снесли уже 34 строения, среди которых крупные жилые комплексы (ЖК) – «Мечта» и «KHAN». А буквально на днях начали сносить третий этаж клубного дома Pine Hill. Всего же по 20 жилым объектам уже вступили в силу судебные решения о сносе. По многим другим домам ведутся судебные тяжбы. Страдают в такой ситуации в первую очередь дольщики, которые остались и без денег, и без крыши над головой. Как им быть в такой ситуации – кто возместит их потери, понесут ли ответственность чиновники, допустившие подобное, как найти управу на недобросовестных застройщиков и на что обращать внимание при покупке строящегося жилья? Эти и другие важные моменты корреспондент Azattyq Rýhy обсудил с советником президента Объединенной ассоциации риелторов Казахстана Ниной Лукьяненко.

– Нина Борисовна, кто и почему допускает такие ситуации? Из-за чего это происходит?

– Долгое время наши застройщики не подпадали ни под какие проверки. То есть по факту закон о долевом участии был принят в 2016 году. С тех пор были приняты поправки, изменения к нему, но система проверок  отсутствовала. Однако с прошлого года начались проверки строительных объектов.

В этом вопросе две проблемы. Одна – техническая – это несоответствие возводимых объектов регламентам строительства. То есть некоторые застройщики строят, нарушая градостроительные и технические регламенты. Мы живем в большом мегаполисе с массой проблеми достаточно длительное время эксперты и специалисты занимались разработкой генплана города и требований к строениям – в каких зонах какие строения должны быть для того, чтобы город правильно развивался. Этот год стал годом неожиданных стихийных бедствий – землетрясения, наводнения, оползни и как никогда требуется соблюдать нормы действующего законодательства в отношении правил и регламентов в строительстве нашего города и не только нашего.

Я не знаю, что послужило толчком, но в последнее время мы наблюдаем, как массово идут проверки и выносятся постановления о сносе или частичном сносе в связи с этими нарушениями.

Вторая проблема заключается в нарушении юридической стороны вопроса. Покупателям надо быть бдительными в отношении покупки недостроя. Потому что как только застройщик или строительная компания предлагает вам заключить форму договора, отличающуюся от договора о долевом участии, то речь идет о том, что есть некие нарушения законодательства.

То, что пошли проверки, уделяется пристальное внимание сейчас к объектам строительства – это очень правильно. Я считаю правильным, что прицел внимания падает на объекты строительства. С моей точки зрения и градостроительные нормы, безусловно, должны соблюдаться, и юридическая сторона – то есть соблюдение условия для привлечения денег покупателей также должно исполняться.

Но у любой медали две стороны. Не считаю заведомо всех обманщиками и мошенниками. Зачастую закон начинают обходить, когда он неудобен. Я думаю, следует собрать всех застройщиков и понять, почему они так делают. Просто если такая система долгое время распространяется, это говорит о том, что что-то в законодательстве работает неправильно, неудобно, некомфортно и нужно искать пути решения этой ситуации конструктивным путем, а не только наказанием.

Долгое время это происходило бесконтрольно и поэтому мы оказались в такой ситуации, когда люди вложили деньги в строящиеся объекты недвижимости, и вдруг по ним выносится постановление о сносе.

– Здесь, наверное, вопрос касается и проверяющих: почему чиновники поздно спохватываются и начинают ревизию, когда дом уже практически построен?

– Да, это большая проблема. Мы всегда говорим, а куда смотрели проверяющие, почему вовремя не обнаружили и не наказали. Но мне кажется, что проблема глубже. Дело ведь не только в проверяющих, дело в том, что у нас отсутствует система. Надо пытаться создать ту систему, при которой застройщик не будет строить с нарушениями. Пусть он лучше плюшки и бонусы получит за то, что все сделал с соблюдением требований законодательства. И тогда, возможно, не будет таких ситуаций.

Но то, что это происходит, безусловно, говорит о большой, системной проблеме, которая существует в городах. Ведь эти дома, объекты строительства не возводятся в течение одного дня. Это длится годами. Никто годами не смотрел, не проверял, а теперь вдруг массовые  проверки.

– Пожалуй, главный вопрос – кто же в таком случае должен возместить потери дольщикам?

– Здесь очень важно понимать, что при покупке недостроенного объекта недвижимости риски всегда на стороне человека, который делает данную покупку. В данном случае если мы не знаем закон о долевом участии, то незнание закона, как говорится, не освобождает от ответственности, как бы больно это ни звучало. Риски всегда на стороне покупателя.

– Говоря о законе, который вы упомянули, хочется отметить важный момент. Договор долевого участия, который заключает покупатель с застройщиком – это единственный документ, который юридически защитит дольщика?

– Совершенно верно. Никакие другие документы не защитят дольщика – ни договор инвестирования, ни предварительный договор, ни договор бронирования, ни договор совместной деятельности. Это все – не те формы договора, которые смогут обезопасить покупателя.

Важно понимать, что договор о долевом участии может быть заключен в двух случаях: если у застройщика есть гарантия Казахстанской жилищной компании (КЖК) и если есть разрешение местного исполнительного органа на привлечение денег покупателей. Если эти два документа вы не спросили и заключили другую форму договора, то, извините, в данном случае как бы мы ни кричали о том, куда смотрели акимат и проверяющие органы, почему не было инспекции, как это допустили, нужно понимать, что эту ситуацию допустили сами покупатели, которые сделали такое приобретение.

– Если у застройщика есть гарантия КЖК, то переживать не стоит? В таком случае дольщик обязательно получит свое жилье?

– Есть определенные нормы и требования, которые застройщик должен выполнить. При соблюдении этих условий он получает гарантию КЖК. Если он не соблюдает эти условия, соответственно, не получает гарантию, и ищет выход – какими другими способами сделать продажи.

Таким образом, гарантия КЖК – это минимизация рисков. Даже если что-то произойдет с самим застройщиком – он обанкротится, будут неправильные действия с его стороны, то в любом случае гарантия КЖК для того и нужна, чтобы не остаться без денег и без квадратных метров.

– Что происходит сейчас с жилыми комплексами, по которым принято решение о сносе? Насколько известно, идут судебные процессы? На каком этапе они находятся?

– Эти процессы не являются открытыми, а, возможно, стоит это сделать, чтобы обеспечить прозрачность. Можно остановиться на одном из объектов, где, по мнению управления градостроительного контроля имеется целый букет нарушений, по которым сейчас каждая из сторон доказывает свою правоту: водоохранная зона, склон, зона СЭЗ в районе кладбищ, этажность выше допустимой, целевое назначение участка – жилой дом, а построены уже три блока домов. Речь идет о ЖК на Жамакаева 308, Domino life, который строится в формате клубного дома.

Сейчас по этому ЖК идет судебная тяжба. Процесс в стадии рассмотрения, но тем не менее объект продолжает строиться. И вроде бы нет причин для беспокойства – никто же не выставлял запрете на проведение работ. Однако, если есть судебная тяжба и вероятность решения о сносе, то продолжение строительства выглядит странным.

Есть рекламные площадки, где есть информация о наличии таких объектов, телефоны и так далее. Конечно, это не дело Бишимбаева, и открытость таких судебных разбирательств не привлекла пристальное внимание всех граждан. Но я думаю, что за такими процессами должны наблюдать и застройщики, чтобы не попадать в такие ситуации и ни с кем не судиться, и потенциальные покупатели, и третьи лица, которые могли бы быть заинтересованы.

– Как вы считаете, в таких случаях нужно ли дать застройщику возможность достроить жилье, пусть и с нарушениями?

– Хороший вопрос. Очень много таких объектов достаточно качественно построены и красиво. Но я считаю так: мы несколько лет занимаемся тем, что разрабатываем генплан развития города, где должны быть соблюдены определенные регламенты, требования к объектам строительства, расположенным в определенных частях города.

Соответственно, если возникает судебная тяжба, где есть претензии к застройщику о нарушении этих требований, то нам всем, всему обществу нужно определиться. Что мы сейчас делаем с городом? Мы требуем, чтобы эти регламенты соблюдались, ведь разработаны не простыми людьми, а экспертами в своей области, которые имеют образование и болеют за наш город. Эти регламенты возникли не просто по прихоти.

Мы должны ответить себе на вопрос: мы требуем сейчас соблюдения этих регламентов и понимаем, что город растет и в ближайшем обозримом будущем вырастет до 4 миллионов жителей. И если у нас есть проблема с продуваемостью, есть склоны, с которых сползают оползни, то мы должны определиться: мы разрешаем и говорим «Раз построил, что уж делать? Ладно, штраф заплатишь, красивое же строение» или же мы запрещаем и говорим «Нет, регламенты существуют для всех и их нужно соблюдать».

Конечно, ситуация крайне неприятная. Накануне очередное постановление вышло о сносе крупного капитального строения в микрорайоне Кайрат. Большой достаточно объект недвижимости. Но в данном случае речь идет о частном строении, которое человек строил для себя, судя по всему в коммерческих целях. Грубо говоря, сам потратился и сам пострадал от этой ситуации. Но очень многие ЖК строятся в городе с нарушениями и там затрагиваются интересы уже третьих лиц, которые выступали в качестве покупателей.

И мне кажется надо определиться: или мы следим за развитием города, соблюдаем регламенты и строим из него красивый, удобный и безопасный мегаполис, или же разрешаем строить с нарушениями. И потом, тогда как быть в дальнейшим: по каким принципам одним выносить решение о сносе, а другим штраф и разрешение ввести объект в эксплуатацию? Как и в каком случае применять двойные стандарты?

– Благодарю Вас за содержательные ответы.