Снизятся ли цены на квартиры? Прогноз по жилищному рынку на 2023 год

Смагулов Амир

Эксперты советуют не торопиться с приобретением недвижимости

Снизятся ли цены на квартиры? Прогноз по жилищному рынку на 2023 год
Фотоколлаж Azattyq Rýhy

Рынок недвижимости в 2022 году терпел потрясения один за другим. Особенно сильный шок произошел осенью из-за волны россиян. Чего ждать от жилищного рынка в следующем году? Будет ли он таким же ошарашивающим, либо напротив, цены наконец-то пойдут вниз? Корреспондент Azattyq Rýhy поговорил об этом с президентом Федерации недвижимости Казахстана.

– Ермек, на какой ноте заканчивает этот год рынок жилья? Сейчас наблюдается стагнация на рынке?

– Стагнация есть. Мы вышли на конец года с таким явлением, что платежеспособный спрос сейчас на казахстанском рынке трудно найти. Нет доступных средств для того, чтобы участники рынка недвижимости – казахстанцы – приобретали жилье, а тем более с помощью ипотечного кредитования. С ним у нас большие проблемы и люди пытаются через банки второго уровня приобрести. Но это тяжело в настоящее время.

С такой отрицательной динамикой заканчивается год. В 2022 были большие проблемы, и мы с ними переходим в следующий год. Были проблемы ажиотажного, спекулятивного характера на рынке первичной и вторичной недвижимости, спекулятивный ажиотаж на рынке аренды, который всполошил казахстанцев. Но сейчас спад идет и корректировка в сторону понижения к доступным индексам, с помощью которых уже казахстанцы смогут пользоваться арендой квартир, которые сейчас в обороте на нашем рынке.

Те миграционные проблемы, которые были у нас в этом году, к концу года уже пошли на спад в связи с тем, что трехмесячный период нахождения мигрантов заканчивается. Все или уезжают, или транзитом уходят, поэтому рынок восстанавливается.  

– А для Алматы доступный индекс съемного жилья какой?

– Для Алматы приемлемая цена аренды однокомнатной квартиры – 140 тысяч тенге, двухкомнатной – 200 тысяч, трехкомнатной – 250 тысяч тенге в месяц. Это жилье эконом класса. А то, что касается других категорий жилья – первая, вторая, третья – там индекс немного повыше. Но сейчас требования у арендодателей завышены, и они до сих пор не могут отойти от волны ажиотажа, который был осенью.

– Но рынок голосует деньгами, платежеспособностью. Если нет платежеспособности, нет спроса. Значит, цены будут корректироваться в сторону понижения. Я вас правильно понял, что сейчас у людей ни на ипотеку, ни на аренду жилья нет денег. Или ипотеки стали им не по силам?

– Те ипотечные продукты субсидирования со стороны государства в этом году завершались и не в таком массовом порядке это все происходило. Банки второго уровня со своими процентами просто недосягаемы для того, чтобы взять кредит под ипотеку. Да и никто не будет там брать, потому что это очень дорого. Поэтому мы столкнулись с таким явлением, что людям в 2022 году сложно было приобрести квартиры через ипотечные механизмы.

Сейчас снова анонсировали, что продлят «7-20-25» и это хорошо, пускай будет. Это стимулирование рынка первичной недвижимости и возможность приобретения с дополнительными возможностями. Но главное, чтобы это опять не стало спекуляцией со стороны застройщиков и участников рынка недвижимости по поводу повышения стоимости квадратного метра. Она у нас уже переоценена и завышена в разы. Из-за этого у нас стагнация происходит.

Причем стоимость у нас переоценена что на первичном рынке, что на вторичном. Из-за этого нет возможности у участников рынка недвижимости покупать квартиры по доступным ценам. Понятно, что есть влияние девальвации, инфляции, которая у нас скачет, повышение стоимости строительных материалов, которые экспортируются в Казахстан. Но все это не оказывает такого мощного влияния, как спекуляция со стороны застройщиков и участников вторичного рынка недвижимости. Потому что «вторичка» даже в некоторых моментах может дороже стоить.

Вы посмотрите – однокомнатная квартира 40 квадратов в кирпичном доме в Алматы продается и по ней сделки идут – порядка 1,2 миллиона тенге за квадратный метр. Это цена одного квадрата. Это сумасшедшая цена, которая не обусловлена никакими экономическими обоснованиями. Ну не может в старой советской квартире квадратный метр стоить столько. Вот такой у нас нонсенс на сегодняшний день. И желательно, чтобы это все приводилось в порядок.

– Если на рынке появится еще одна программа, которую уже давно анонсируют власти как альтернативу «7-20-25», как ответит на нее рынок?

– По большому счету в течение этого года только работали программы внутреннего формата. На государственном уровне субсидированных программ не было. И пытались анонсировать эту программу. Но поймите, для того, чтобы оживить рынок, необходимо, чтобы каждый житель Казахстана участвовал в ипотечной программе. По большому счету «5-20-25» – это программа для госслужащих, военнослужащих, социально уязвимых слоев населения и многодетных матерей. Это государственная программа, которая решает социальную проблему. Но там тоже есть определенные критерии по выдаче кредитных средств. Там есть минимальная доходность, по которой в этой программе можно участвовать.

В этом плане такого массового влияния на структуру рынка недвижимости и на ценники не было. Тем более по данной программе будут строиться определенные жилые комплексы, которые будут заключать контракты с Казахстанской жилищной компанией и так далее. В этом плане государство решает социальную проблему, но только для определенных слоев населения.

Если бы приняли определенную программу субсидирования, чтобы сделать ипотеку доступной для всех жителей и участников рынка недвижимости, было бы лучше. Но там есть ограничения – когда в субсидированных программах участвуешь, там есть критерии о том, чтобы у тебя не было жилья за последние пять лет.

А то, что «7-20-25» будет дальше продолжать работать, в принципе, это для рынка полезно, удобно. Это уже практически рыночный механизм кредитования жилья. Но самое главное в программах, которые планируются в будущем – чтобы они решали именно социальную проблему отсутствия жилья, и чтобы не было ажиотажа и спекуляций на этом фоне. Чтобы застройщики не приняли это опять как манну небесную и начали поднимать стоимость квадрата.

– Что бы вы посоветовали делать тем, кто планирует купить недвижимость? Действовать уже сейчас либо ждать лучших времен?

– Я как эксперт советую подождать январь, потому что в этом месяце перестройка у застройщиков будет. На самом деле у них сейчас провалы в продажах, трудно им сейчас продать недвижимость. Поэтому в январе можно подождать, посмотреть динамику корректировки стоимости квадратного метра. Скорее всего, она будет идти в сторону понижения. Лучше не торопиться. Но если будут хорошие, приемлемые варианты по цене, то ждать не стоит.

– Благодарю Вас за беседу.

Жан МУРЗА

Новости парнеров
×
Информационная продукция данного сетевого ресурса предназначена для лиц, достигших 18 лет и старше.