Взлетят ли цены на жилье из-за ипотеки «9-20-19»? Аналитики предупредили казахстанцев

Цены на рынке недвижимости достигли своего предела уже давно. Однако продавцы не торопятся снижать ценники. Причем даже недавнее землетрясение в Алматы не сказалось на их откате. К тому же с сегодняшнего дня заработала новая ипотечная программа «9-20-25», которая вдруг превратилась в «9-20-19» из-за того, что разработчики решили изменить срок кредитования с 25 на 19 лет. Учитывая опыт прошлых лет, многие казахстанцы опасаются, что эта ипотека может спровоцировать очередной скачок цен. Стоит ли людям готовиться к повышению стоимости квартир и какое влияние программа окажет на рынок, разберем в материале Azattyq Rýhy.

Хоть и небольшие, но улучшения на рынке недвижимости все же есть. По данным главы Саморегулируемой Ассоциации риелторов Казахстана, максимальные цены на квартиры были зафиксированы в мае прошлого года. Тогда на рынке был застой, сделок купли-продажи стало значительно меньше. Однако сейчас наблюдается некоторое оживление.

«Дело в том, что максимальные цены 2023 года спустились, но только в регионах. Я исключаю Алматы и Астану. В регионах снижение цен в сентябре произошло до 20-25%. И тогда начался рост сделок купли-продажи. Сейчас в 2024 году рынок можно назвать стабильным. Мы видим, что количество сделок перестало падать. То есть роста нет, падения нет, но это не стагнация. Это называется стабилизация», – пояснил президент Саморегулируемой Ассоциации риелторов Казахстана Александр Пак.

Все дело в том, что в регионах от 30% до 60% сделок заключаются с одной целью – чтобы продать жилье и переехать в Астану или Алматы. Учитывая такой бешеный спрос, в этих городах априори не может быть никакого снижения цен. Однако волноваться за новый скачок цен в них не стоит, говорит эксперт.

«60% сделок в регионах идут в эти два города. В них аккумулируются огромные суммы. Но переживать сильно не стоит. В Алматы и Астане скачкообразного роста цен на недвижимость не будет. Цены останутся в рамках действующей инфляции. То есть недвижимость – это такой же товар, как и любой другой. А от инфляции ничего не убережено, так что рост цен будет в рамках инфляции», – прогнозирует наш собеседник.

Аналитик уверен в том, что особого влияния на ценники, в том числе в Астане и Алматы, не сможет оказать и новая ипотечная программа «9-20-19», именуемая сейчас как «Отау». 

«Многие эксперты со мной не согласны касательно программы «9-20-19» и ее влияния на рынок. Я утверждаю, что эта программа никак не повлияет на рынок недвижимости в Казахстане. То есть она не приведет к росту цен. Для этого нужно взять просто цифры. Смотрите: на программу выделено всего лишь 150 миллиардов тенге в год. Это получается всего 8-10 тысяч сделок купли-продажи. А у нас в Казахстане в месяц от 30 до 40 тысяч сделок совершается. И вот эти 8-10 тысяч сделок будут попросту «размазаны» по всему Казахстану. Это капля в море», – убежден глава Саморегулируемой Ассоциации риелторов Казахстана.

Тут возникнет, скорее всего, схожая ситуация, как это было с «7-20-25». Когда программу запускали, она заняла всего лишь 6-7% от всех сделок на рынке. А для того, чтобы программа существенно повлияла на цены, она должна занимать не меньше 20-30% рынка, утверждает эксперт.

«Если бы эта программа была общедоступной, и она заняла бы 30% рынка, то есть от сделок купли-продажи, тогда, конечно, она однозначно повлияла бы на рост цен. А так эта программа так же как и «7-20-25» никак не повлияет. Поэтому ожиданий, что она как-то пошатнет рынок в сторону увеличения, нет. Но единственный момент, который следует подчеркнуть – это прогноз для регионов, для Алматы и Астаны в этом вопросе делается исключение», – отметил Александр Пак.

Кстати, условия новой ипотеки очень схожи с требованиями уже знакомой нам «7-20-25». Только в «Отау» процентная ставка чуть выше – 9% и срок кредитования стал меньше – 19 лет. Первоначальный взнос остался таким же – покупателям придется внести 20% от суммы квартиры. И важный нюанс: максимальная сумма займа составляет от 18 миллионов до 30 миллионов тенге в зависимости от региона. Причем в Астане, Алматы и Шымкенте можно будет купить только первичное жилье, в том числе в качестве дольщиков. А в других регионах никаких ограничений на этот счет нет. 

Однако эксперты считают, что необходимости ни в «7-20-25», ни в «Отау» и ни в какой-либо другой госпрограмме нет. По мнению Александра Пака, ипотеку пора полностью переводить на банковское кредитование. А выделяемые на льготные программы деньги лучше влить в производство собственных стройматериалов.

«Эти деньги, выделенные для программы «9-20-19», лучше бы влили в развитие производства строительных материалов в Казахстане. Я считаю, что ненормально для одной из богатых стран мира закупать 70% стройматериалов из-за рубежа. Это совершенно нестабильно. У нас нет собственного производства, а пока его не будет, в экономике ничего не улучшится.

Многие ругают застройщиков за то, что они поднимают цены. Но они ведь закупают по бешеным ценам стройматериалы. Многие наверняка заметили, что застройщики у нас в основном продают жилье в черновой отделке. Хотя, по моему личному опыту, по опросам наших клиентов все, естественно, хотели бы покупать квартиры уже в чистовой отделке. Однако если застройщики закупят материалы для чистовой отделки, то там цена будет вообще неподъемная», – убежден глава Саморегулируемой Ассоциации риелторов Казахстана.

Он уверен, что баснословным ценам на рынке жилья придет конец, когда государство перестанет вмешиваться в него льготными ипотечными кредитованиями. По его мнению, подобные программы следует оставить очень узкому кругу лиц – тем, кто действительно нуждается в жилье. Это в первую очередь малообеспеченные, многодетные семьи, люди с инвалидностью. Правительству следует больше внимания уделять увеличению доходов казахстанцев, а не запускам новых ипотечных программ.