Рынок недвижимости Казахстана в 2025 году: как изменился и что его ждет в будущем?

В начале 2025 года рынок недвижимости Казахстана продолжает развиваться под влиянием экономических факторов, динамики спроса и изменений в предпочтениях покупателей. Аналитики отмечают как положительные, так и негативные тенденции, определяющие будущее отрасли. Как изменится стоимость и аренда недвижимости в новом 2025 году, расскажет Azattyq Rýhy.

2024 год завершился активностью на рынке недвижимости, особенно в крупных городах. Например, в декабре в Астане зафиксировано 9 911 сделок купли-продажи жилья — это на 42% больше, чем в ноябре, и на 38% больше, чем в декабре 2023 года. Этот показатель стал рекордным за последние шесть лет. В то же время рост цен на новое жилье в Астане был незначительным, а в Алматы составил всего 0,1%, что свидетельствует о стабилизации ценовой политики в крупных мегаполисах.

Повлиял ли рост доллара на стоимость и аренду жилья?

Риэлтор и эксперт в области недвижимости Наталья Зорина в интервью Azattyq Ruhy отметила, что рынок недвижимости в последние годы становится все более чувствительным к внешним экономическим и политическим факторам.

«Мы наблюдаем, что покупатели всё чаще задумываются о долгосрочных перспективах своих вложений, а продавцы стараются адаптировать цены к реальным возможностям рынка», - сказала она.

По её словам, в 2024 году главным вызовом оставались курсовые колебания и рост инфляции, которые напрямую влияли на стоимость жилья.

По словам Натальи Зориной, рост курса доллара оказал неоднозначное влияние на рынок недвижимости. Некоторые продавцы подняли цены, аргументируя это удорожанием валюты, однако значительная часть продавцов на вторичном рынке сохранила разумный подход, понимая, что основная масса покупателей получает доходы в тенге. Такой дифференцированный подход помог избежать резкого подорожания жилья, но объемы продаж в целом снизились.

«Когда мы видим, что доллар подскакивает, возникает паника как среди покупателей, так и среди продавцов. Но важно помнить, что реальная стоимость недвижимости определяется не только валютным курсом, но и платёжеспособностью населения. Казахстанцы зарабатывают в тенге, и резкий рост цен может просто остановить рынок», — подчёркивает эксперт.

Она добавила, что в регионах, где спрос на жильё традиционно ниже, такие скачки практически не ощущаются.

Прогноз по стоимости жилья на 2025 год

В 2024 году рынок аренды демонстрировал снижение цен в отдельных сегментах. В популярных районах, например, возле университетов или станций метро, ставки остались стабильными. В остальных районах наблюдалось снижение цен на аренду. В 2025 году, по прогнозам Натальи Зориной, значительного роста цен в этом сегменте не предвидится. Напротив, арендные ставки, скорее всего, останутся на уровне конца 2024 года или даже продолжат снижаться.

В косвенной речи эксперт добавила, что арендаторы стали больше обращать внимание на качество жилья и дополнительные удобства.

«Сейчас уже недостаточно просто сдавать квартиру с минимальным ремонтом. Люди хотят получать больше за свои деньги, особенно в условиях высокой конкуренции на рынке аренды», — отмечает она

Стоит отметить, что эксперты прогнозируют умеренный рост цен на первичное жилье, особенно в проектах, где используются импортные строительные материалы. Например, аналитический центр "Halyk Finance" ожидает рост цен на новое жилье на 5,8% к концу 2025 года. Основной причиной является инфляция и девальвация тенге, которые повышают себестоимость строительства. В то же время в сегменте вторичного жилья больших изменений не ожидается. Продавцы этого сегмента уже адаптировались к изменившимся экономическим условиям и стараются сохранять разумные ценовые рамки, чтобы привлечь покупателей.

«Первичный рынок всегда более чувствителен к изменениям в экономике, так как застройщики зависят от валютных расходов. Но вторичный рынок отличается большей гибкостью. Здесь всё зависит от того, насколько адекватно продавец оценивает свою недвижимость и готов ли он к диалогу с покупателем», — поясняет Наталья Зорина.

Факторы, влияющие на рынок недвижимости

1. Экономическая ситуация: Стабильность цен на жилье во многом зависит от общего состояния экономики. Снижение инфляции или укрепление тенге могут оказать положительное влияние на рынок.

2. Государственная поддержка: Программы льготного ипотечного кредитования («7-20-25», «Наурыз», «Умай» и «Зеленая ипотека») продолжают стимулировать спрос, особенно среди молодых семей и социальных групп.

3. Демографические тренды: Миграция населения в крупные города усиливает спрос на жилье, что способствует росту цен в мегаполисах.

4. Изменения предпочтений покупателей: Все больше людей выбирают вторичное жилье с чистовой отделкой, чтобы избежать затрат на ремонт. Это способствует смещению спроса в пользу вторичного рынка.

«Кроме того, мы замечаем рост интереса к экологическим стандартам в строительстве. Молодое поколение покупателей готово переплатить за энергоэффективные решения, которые обеспечат им экономию в долгосрочной перспективе", — добавляет эксперт.

Компании-застройщики адаптируются к изменениям на рынке, внедряя новые подходы для привлечения покупателей. Среди наиболее заметных тенденций:

• Компактное жилье: Создание более доступных квартир меньшей площади для снижения стоимости квадратного метра.
• Многофункциональные жилые комплексы: Включение офисов, магазинов, парков и зон отдыха в единые проекты.
• Акции и бонусы: Предоставление скидок, рассрочек и дополнительных выгодных условий для покупателей.

«Гибкость — это ключевой фактор. Мы видим, что застройщики всё чаще предлагают уникальные условия, чтобы сохранить интерес покупателей. Это могут быть и готовые ремонты, и бонусы в виде бесплатной парковки или кладовой», — поясняет Зорина.

Для снижения себестоимости строительства застройщики всё чаще обращают внимание на пригороды крупных городов и регионы. Это позволяет создавать более доступное жилье и одновременно способствует развитию инфраструктуры за пределами мегаполисов.

«Регионы — это новая точка роста. У нас есть примеры успешных проектов в пригородах Алматы и Астаны, где жильё разлетается буквально на стадии котлована. Это доказывает, что покупатели готовы рассматривать варианты за пределами города, если есть хорошая инфраструктура и доступность транспорта», — отмечает эксперт.

Эксперты советуют покупателям внимательно анализировать предложения, обращая внимание на реальные потребности и доступные бюджеты. Продавцам же важно сохранять адекватный подход к ценообразованию, чтобы не упустить потенциальных клиентов. Основное правило — диалог и компромисс: именно там, где стороны готовы находить общие решения, рынок остается активным.

По мнению аналитиков, умеренный рост цен на жилье продолжится и в 2026 году. Однако многое будет зависеть от состояния экономики, цен на строительные материалы и государственных программ поддержки. В целом рынок недвижимости Казахстана демонстрирует устойчивость, несмотря на внешние вызовы. Это подтверждает готовность участников рынка адаптироваться к меняющимся условиям.

В 2025 году рынок жилья в странах СНГ сталкивается с рядом общих тенденций и вызовов, характерных для региона.

Основные тенденции:

• Рост цен на жилье: В большинстве стран СНГ наблюдается повышение цен на жилье, обусловленное удорожанием строительных материалов, ростом заработных плат и инфляцией. Прогнозируется, что инфляция в регионе останется ключевым фактором роста цен, при этом стоимость материалов и услуг будет увеличиваться пропорционально.
• Дефицит жилья в крупных городах: Мегаполисы региона продолжают сталкиваться с дефицитом жилья из-за миграции населения и ограниченного предложения. Это приводит к росту цен и повышенному спросу на жилье.
• Популярность вторичного рынка: Покупатели всё чаще выбирают квартиры с чистовой отделкой, чтобы минимизировать дополнительные расходы на ремонт. Спрос сосредоточен на домах с оптимальными планировками и развитой инфраструктурой.
• Адаптация застройщиков: Застройщики переходят на формат «меньше, но доступнее», акцентируя внимание на концепции «всё в одном»: жильё, офисы, магазины и парки в одном жилом комплексе. Для снижения затрат они начинают осваивать пригороды и регионы.
• Конкуренция и гибкие условия: Конкуренция между застройщиками растёт, что приводит к предложению гибких условий покупки, акций и бонусов для привлечения покупателей.

Влияние экономических факторов:

• Курс валют и инфляция: Колебания курса национальных валют и высокая инфляция оказывают прямое влияние на стоимость строительных материалов и услуг, что может привести к дальнейшему росту цен на жилье.
• Зависимость от импорта: Значительная зависимость от импортных строительных материалов создаёт риски увеличения стоимости из-за возможной девальвации валют и повышения цен на мировых рынках.

Прогнозы на 2025 год:

• Рост цен на первичном рынке: Ожидается, что рост цен на первичное жилье будет сдерживаться за счёт льготных ипотечных программ, однако ограниченное предложение и высокие издержки строительства продолжат подогревать рынок.
• Популярность вторичного рынка: Вторичный рынок станет основным выбором покупателей, особенно в крупных городах. Однако в регионах динамика может быть разнонаправленной.
• Инфраструктурные проекты: Инфраструктурные проекты и удобные планировки сохранят свою популярность, а застройщики будут вынуждены предлагать акции и скидки для привлечения покупателей.
• Арендный рынок: Арендный рынок в крупных городах покажет рост на фоне миграции экономически активного населения, тогда как в других регионах рынок может стабилизироваться или снизиться.

Таким образом, рынок жилья в СНГ в 2025 году характеризуется повышением цен, дефицитом жилья в крупных городах, ростом популярности вторичного рынка и адаптацией застройщиков к новым условиям.

Рынок недвижимости Казахстана в 2025 году — это сочетание вызовов и возможностей. Умеренный рост цен на первичное жилье, стабилизация арендных ставок и активность на вторичном рынке формируют основные тренды. Участникам рынка важно сохранять здравый смысл и учитывать текущие экономические реалии, чтобы эффективно адаптироваться к новым условиям. Основная задача — обеспечить баланс интересов между покупателями и продавцами, что станет ключом к успешному развитию отрасли.

Дополнительно можно отметить, что в 2025 году ожидается развитие технологий на рынке недвижимости. Онлайн-платформы и цифровые сервисы всё чаще становятся неотъемлемой частью сделок. Это облегчает процесс поиска, покупки и оформления жилья. Эксперты прогнозируют, что такие инструменты будут способствовать росту прозрачности рынка и упрощению взаимодействия между участниками.

«Технологии открывают новые возможности. Сегодня уже можно провести полную сделку онлайн, включая подписание договоров и оплату. Это особенно важно для молодого поколения покупателей, которое ценит скорость и удобство», — резюмирует Наталья Зорина.

Таким образом, рынок недвижимости Казахстана вступает в новый этап, где инновации играют важную роль наряду с традиционными подходами.