Новый кризис и взлет цен? Что будет с жилищным рынком Казахстана в 2025 году
Эксперт сделал прогноз на грядущий год
Под конец 2024 года резко подросший курс доллара заставил переживать казахстанцев. Ведь жилищный рынок на подобные скачки отвечает молниеносным повышением цен. Треть собственников недвижимости тут же поспешила поднять стоимость своих активов. Причем речь идет о владельцах вторичного жилья. Чего же ожидать от рынка в следующем году, как изменятся цены на новостройки и вторичку? Стоит ли спешить тем, кто желает обзавестись квадратными метрами и что произойдет с арендными квартирами, в интервью Azattyq Rýhy рассказал эксперт рынка недвижимости Александр Пак.
– Александр Сергеевич, как рынок недвижимости отреагировал не недавний резкий скачок курса доллара?
– Мы переживаем уже не первую девальвацию. Раньше собственники резко поднимали цены, проходило 2-3 месяца и они приходили к прежним позициям, потому что стоимость квадратного метра зависит не от доллара, а от доходов населения. А доходы, к сожалению, не выросли, поэтому они все равно возвращаются к прежним ценам. Но при этом теряют за это время из-за инфляции. В этот раз, видимо, опыта стало больше. 30% собственников подняли цены, остальные не сдвинули цены. Во всяком случае, в регионах.
А что касается новостроек, то они априори не могут дешеветь. Они следуют за долларом, поскольку 70% стройматериалов закупается за рубежом. Но застройщики в любом случае будут применять какие-то программы, акции, рассрочки, будут что-нибудь придумывать, потому что сейчас очередей нет ни на новостройки, ни на вторичный рынок.
Если доллар вырастет, то обязательно вырастут цены на первичное жилье. Потому что застройщик не сможет начать новый проект, если продаст готовый проект по старым ценам. Если цены останутся на старом уровне, им ведь придется обращаться к заемным средствам под проценты, а это будет тот же рост стоимости первички. Тем более, что базовая ставка повысилась на 1%, соответственно, кредиты подорожают.
Застройщики понимают, что, если доллар поднялся, очереди от этого не выстроятся, поэтому они все равно пойдут на какие-то уступки покупателям. Но перерасчет в сторону повышения все равно будет.
– А последуют ли за долларом цены на вторичном рынке?
– Вторичный рынок обязательно просядет, если поднимутся цены. Сделки купли-продажи снизятся. Как правило, вторичный рынок следует за первичным и поднимает цены на 20-30%. Здесь стоимость квадратного метра зависит от доходов населения и льготных ипотек. Но ни того, ни другого нет, поэтому через 2-3 месяца они обычно возвращаются к прежним ценам. Но при этом уже теряют процент инфляции, который за это время происходит.
В прошлом году цены на вторичное жилье рухнули практически на 20-25%. И тогда рынок стал восстанавливаться. Имею в виду не рост сделок купли-продажи, а восстановление сделок на рынке. То же самое и сейчас произойдет. Если сейчас брать в среднем регионы, то собственники вторички максимум на 20-25% подняли цены, остальные стоят на месте. Потому что люди понимают: от того, что доллар подскочил, покупатели в очереди не выстроятся. Единственное, конечно, те, кто долго думал о покупке, будут покупать. А те, кто поднял цены, все равно вернутся к прежним позициям.
Сейчас более или менее рынок спокойный, если сравнивать с девальвацией 2014 года, когда доллар был 180 и поднялся до 250 тенге. Тогда было сумасшествие с ценами. Все пересчитали на новые доллары и получились астрономические суммы, которые потом, естественно, пришли в равновесное состояние. И самое интересное, что даже если доллар поднимается на 5%, люди поднимают цены на 20-30%. Неадекватно это. Но спроса потом нет, и они возвращаются к прежним позициям.
И еще что важно отметить: в любом случае – хороший рынок недвижимости, плохой, кризисное время или нет, доллар растет или нет, цены на сайтах очень отличаются от цен при заключении сделок у нотариуса. То есть от цен, по которым реально заключаются сделки купли-продажи. Они, поверьте мне, гораздо ниже, чем первоначальные цены на сайтах. Иногда разница достигает 20%. Если стартовая цена квартиры стоит на сайте 15 миллионов, она может уйти за 12 миллионов. Потому что все зависит от спроса, а сейчас у нас объективных причин для роста спроса нет.
– То есть, по вашему мнению, ожидать роста цен на вторичное жилье не стоит?
– Причин для подорожания вторички нет, потому что нет уже запускаемых льготных программ. Все ждали ипотеку «Умай», но уже объявлено, что она будет финансировать только недвижимости с 2016 года. То есть 80% вторички не попадает под эту программу. Поэтому остаются только коммерческие ипотеки.
Хотя в этом году был хороший признак – был равновесный рынок без вмешательства государства, без этих льготных дешевых денег. В этом году повысилась доля коммерческой ипотеки – она составила 42%. Это на 8-9% выше, чем в прошлом году. То есть это говорит об оздоровлении рынка. Были равновесные цены, люди привыкли к коммерческой ипотеке, было уже выгодно по доходам брать коммерческую ипотеку, то есть цены выровнялись, стали более рыночными.
Когда у меня спрашивают, что такое рыночная цена квадратного метра, я говорю: во всем мире из расчета среднерегионального дохода берется три номинала и с этого складывается средняя цена квадратного метра. Кстати, по цене квадратного метра можно посчитать среднемесячный доход населения. У нас он не тот, что рисует статуправление – 480 тысяч тенге средняя зарплата, на самом деле 100-120 тысяч люди зарабатывают в регионах. А квадратный метр в регионах от 250 тысяч до 380 тысяч тенге. Это рынок складывает стоимость квадратного метра. И когда он пришел в равновесие, когда не стало вот этих дешевых денег, пенсионных вливаний, и пошел рост коммерческой ипотеки. Это называется оздоровление рынка.
А сейчас вот эта девальвация опять как чисто психологический фактор сыграет, что люди искусственно поднимут цены, но от этого ничего не изменится. От этого только снизится количество сделок купли-продажи. Но я уверен, что при росте доллара чисто психологически собственники поднимут цены. Но не все. В это повышение доллара у собственников разумное поведение. Они просто понимают, что в среднем около 6 месяцев продаются квартиры, поэтому смысл им сейчас поднимать, если на эту сумму нет клиентов, а если они еще поднимут, никто не прибежит к ним.
– А что произойдет с арендой жилья? Каких изменений ждать здесь?
– Если сделки купли-продажи уменьшатся, как правило, это сразу заденет арендный рынок. Но он поднимется объективно, потому что сделки купли-продажи приводят к тому, что освобождается арендное жилье. И это арендное жилье опять попадает на рынок, это обычный цикл. А при снижении сделок купли-продажи все сидят в аренде, потому что аренду выгоднее платить, чем бешеные деньги по ипотеке или, допустим, занимать деньги под проценты и выкупать жилье. Как правило, когда стоимость аренды в два раза меньше, чем ежемесячный платеж по ипотеке, аренда всегда растет. Это я говорю про регионы. В регионах порой арендная плата в два раза меньше, чем ежемесячный платеж.
Если брать Астану, Алматы, то там ситуация другая. Здесь такие бешеные цены на аренду, что бешеные платежи по ипотеке становятся равновесными, поэтому какая разница – что там платить огромные деньги, что здесь.
Когда был кризис в 2023 году, когда произошло снижение сделок купли-продажи на 25%, в регионах ведь от 50% до 70% подорожала аренда. А в Алматы, Астане тоже подорожала, но не в таких масштабах, здесь примерно на 5-10% подорожало арендное жилье. Но аренда всегда дорожает, когда снижается количество сделок купли-продажи и это объективно, потому что арендные квартиры не попадают на рынок, цикл закрывается.
– Тем, кто планирует покупать жилье, лучше поторопиться?
– Неважно, хороший или плохой рынок, девальвация, упадок, если есть деньги на жилье, нужно покупать. В данном случае я не лоббирую интересы агентств по продаже недвижимости, потому что можно купить и без агентства. Но дело в том, что в Казахстане это единственный способ сберечь заработанное. Многие говорят, мол, это пассивный доход и это невыгодно, хочу сказать, что все это глупости. Нам нужно не то, что получить рост от накопленных денег, нам бы главное их сохранить. А недвижимость и земля – это единственные активы, которые могут сохранить ваши заработанные деньги. Поэтому при любом рынке – качающемся или нет, стабильном или нет, надо покупать, если есть деньги.
– Благодарю Вас за подробные ответы.
