Простое товарищество исключат из форм управления многоквартирными домами, КСК получат новый статус, а жилищная инспекция – дополнительные полномочия. Как изменятся правила содержания жилья и кто будет отвечать за состояние домов?
Цифровые платформы должны упростить управление многоквартирными домами, однако сами по себе они не решат проблемы, если между жильцами и руководством не налажено взаимодействие. Какие решения готовят для собственников и что изменится в повседневном управлении жильем в Казахстане, разбирался корреспондент Azattyq Rýhy.
Переход к цифровому управлению многоквартирными жилыми домами (МЖД) требует не только внедрения новых платформ, но и понятных правил принятия решений. Депутат Курултая, член фракции партии «Әділет» Екатерина Смышляева рассказала, что прежде чем переносить управление домами в электронную среду, необходимо наладить сами процессы взаимодействия собственников и руководителей объединений собственников имущества (ОСИ).
По мнению депутата, цифровые инструменты должны обеспечить достоверность голосований, подтвердить связь участников с конкретным домом и снизить риски, связанные с обработкой персональных данных жильцов.
Екатерина Смышляева пояснила, что сейчас разрабатывается механизм, который позволит провести первое голосование по выбору субъекта управления домом с использованием государственного цифрового решения.
«Должен быть важный инструмент, который позволит провести первое голосование, первый протокол по решению какого-то субъекта управления в приложении на уровне государственного решения», – пояснила Екатерина Смышляева.
При этом государственный механизм не должен вытеснять коммерческие платформы, уже работающие на рынке. После того как собственники определятся с формой управления, они смогут выбирать подходящие им цифровые сервисы.
Однако, как подчеркнула депутат, внедрение технологий не должно ограничивать права людей, которые не пользуются смартфонами или предпочитают лично участвовать в собраниях.
«Никто не говорит о том, что мы лишили наших бабушек, дедушек, которые не владеют цифровыми деньгами, или тех, у кого нет смартфона, или тех, кто принципиально отказывается от цифровых решений, хочет прийти на собрание, чтобы видеть кого-то и так далее. Мы ни в коем случае не будем лишать такого права человека», – заявила Екатерина Смышляева.
Отдельный вопрос – достоверность электронных голосований. Чтобы решения собственников имели юридическую силу, необходимо установить, действительно ли участник голосования связан с конкретным домом и имеет ли право принимать соответствующее решение. Разрабатываемый механизм должен обеспечить такую проверку до того, как голос будет учтен.
При этом Екатерина Смышляева считает, что одних технологий недостаточно, если внутри дома не определены правила взаимодействия, а собственники и руководство не могут договориться о порядке принятия решений.
«Нельзя цифровать хаос. Если у председателя нет контакта с жителем, если деловые процессы никак не прописаны, если нет собраний, в которых все согласны, то любой цифровой инструмент будет работать плохо», – отметила депутат.
Параллельно с развитием цифровых инструментов в Казахстане меняют и саму модель управления многоквартирными домами. Директор департамента жилищных отношений АО «Казахстанский центр модернизации и развития жилищно-коммунального хозяйства» («Казцентр ЖКХ») Маргулан Абдыкаримов рассказал об основных изменениях в жилищном законодательстве, которые затронут собственников квартир, объединения собственников имущества и кооперативы.
Ранее выбор формы управления зависел от количества квартир. Эксперт отмечает, что в домах до 16 квартир допускалось непосредственное совместное управление, для зданий до 30 квартир предусматривалось простое товарищество, а в МЖД с большим количеством квартир создавалось ОСИ.
«Новая модель предусматривает две формы управления: непосредственное совместное управление (НСУ) и ОСИ. Простое товарищество как отдельная форма управления домом исключается, а обе оставшиеся модели можно будет применять без прежнего ограничения по количеству квартир», – отметил Маргулан Абдыкаримов.
Он отмечает, что совместное управление не означает, что собственники смогут самостоятельно решать все вопросы содержания здания независимо от его размера. Если в доме с такой формой управления насчитывается больше 30 квартир, собственники должны будут на основании протокола привлечь субъект управления – например, КСК или управляющую компанию.
«ОСИ, в отличие от НСУ, подлежит регистрации в органах юстиции в качестве некоммерческого юридического лица. В многоквартирных жилых домах, где насчитывается 200 и более собственников квартир и нежилых помещений, переход от ОСИ к КСУ (комплексной системе управления – AR) будет возможен не ранее чем через год после принятия решения о выборе ОСИ», – дополнил глава департамента.
Среди основных изменений Маргулан Абдыкаримов выделил регулирование деятельности кооперативов собственников квартир, а также введение новых видов ответственности за нарушения жилищного законодательства.
«Основные изменения в законе – это регулирование деятельности кооперативов собственников квартир, исключение простого товарищества как формы управления домом и возможность совмещения функций управления и содержания», – рассказал Маргулан Абдыкаримов.
Изменение статуса кооперативов собственников квартир (КСК) предполагает пересмотр подхода к их деятельности. При этом освобождение от налога на добавленную стоимость связано именно с отнесением кооперативов к некоммерческим организациям.
Еще одно направление реформы – расширение полномочий жилищной инспекции. По словам Маргулана Абдыкаримова, она будет контролировать своевременное открытие текущих и сберегательных счетов в банках второго уровня для каждого дома, а также мероприятия по подготовке инженерных сетей и оборудования к отопительному сезону.
В сферу контроля также войдут надлежащая эксплуатация лифтов и подъемников для людей с ограниченными возможностями, а также противопожарных систем. Кроме того, жилищная инспекция будет вести реестр многоквартирных домов с указанием форм управления и субъектов управления.
Отдельное значение имеет требование об открытии двух счетов для каждого дома – текущего и сберегательного. Оно связано с необходимостью организовать финансовые операции на уровне конкретного многоквартирного здания.
Вместе с тем конкретный результат изменений будет зависеть от того, насколько четко будут распределены обязанности между собственниками, руководителями ОСИ, КСК и управляющими компаниями, а также от того, как новые нормы будут применяться на практике.