Понторезы, мажоры и элита: как одно видео риелтора может заклеймить целый ЖК

В Threads появилось видео, в котором риелтор негативно отзывается о нескольких жилых комплексах Астаны и их жителях. Публикация вызвала споры в соцсетях и вновь подняла вопрос об ответственности специалистов по недвижимости за публичные высказывания. Может ли подобная публикация повлечь юридические последствия, где проходит граница между профессиональной оценкой района и обобщениями о его жителях и как регулируют работу риелторов в Казахстане и США, разбирался корреспондент  Azattyq Rýhy

Реакция пользователей на данное видео показала, что людей задела не столько критика недвижимости, сколько обобщения в адрес тех, кто там живет. Одни считают, что за подобные публикации риелторов нужно «отменять», поскольку профессиональная деятельность не дает права безответственно высказываться о других людях. Другие приводят собственный опыт проживания в тех же комплексах и утверждают, что описанная в ролике картина не соответствует их повседневной жизни.

Ольга Сташевская рассказала, что прожила в ЖК Highvill почти семь лет. По ее словам, среди жителей комплекса были аким, футболисты, бизнесмены, топ-менеджеры крупных компаний и послы.

«Это их вы в эскорт записали?» - возмутилась она.

Проблема в том, что подобные видео не всегда остаются просто шутками в ленте. Давайте начистоту: что чувствует человек, когда узнает, что его район в соцсетях называют местом, где живут «понторезы» или «базарские», а людей определенной профессии свысока именуют «заводчанами»? Такие определения постепенно закрепляются в сознании и влияют на отношение к окружающим. В результате порой достаточно узнать, где человек живет или работает, чтобы составить о нем мнение еще до личного знакомства, разговора и возможности узнать его историю.

Однако общественная критика и юридическая ответственность – не одно и то же. Чтобы понять, могут ли подобные высказывания повлечь правовые последствия, необходимо учитывать их содержание, достоверность и то, чьи именно права они затрагивают.

Когда видео может стать юридической проблемой

Может ли публичная публикация риелтора повлечь юридические последствия, если в ней негативно отзываются о жильцах или конкретном жилом комплексе? Этот вопрос мы адресовали Айдару Абильдинову из Палаты юридических консультантов Алматы. Он объяснил, какие нормы могут применяться в зависимости от содержания публикации и того, чьи права затронуты.

«С юридической точки зрения, если риелтор публично распространяет недостоверные сведения о жителях конкретного ЖК, это может повлечь ответственность в соответствии с законодательством РК», – отметил он.

По словам юриста, в зависимости от содержания публикации могут применяться статья 73-3 КоАП РК о клевете, статья 143 ГК РК о защите чести, достоинства и деловой репутации, а также статья 131 УК РК об оскорблении. Если видео носит рекламный характер, дополнительно может оцениваться соблюдение Закона РК «О рекламе».

«При этом негативная оценка района сама по себе не означает нарушения закона. Важны содержание видео, достоверность сведений и то, можно ли определить конкретных граждан, чьи права затронуты», – дополнил юрист.

В итоге, сам по себе критический отзыв о жилом комплексе еще не означает нарушения закона. Важны конкретные формулировки и обстоятельства публикации. Например, оценка состояния инфраструктуры или качества обслуживания отличается от распространения недостоверных сведений о конкретных людях. Именно поэтому при рассмотрении подобных ситуаций необходимо учитывать не только эмоциональную реакцию аудитории, но и содержание высказываний.

Как устроен рынок риелторских услуг в США и других странах

Вопрос о том, как риелтору следует говорить о районе и его жителях, возникает не только в Казахстане. Опыт разных стран показывает, что подходы к регулированию профессии различаются, однако особое внимание уделяется квалификации специалистов, профессиональной этике и защите интересов клиентов. Если в Европе деятельность агентов недвижимости регулируется законодательством и предусматривает требования к допуску к профессии, то в США лицензирование специалистов осуществляется на уровне отдельных штатов.

В США работа агентов регулируется на нескольких уровнях: лицензирование в основном находится в ведении отдельных штатов, федеральное законодательство устанавливает запреты на определенные виды дискриминации в жилищной сфере, а профессиональные объединения вводят собственные этические требования для своих членов.

Федеральный закон США о справедливом жилье – Fair Housing Act – запрещает дискриминацию при продаже и аренде жилья по защищенным признакам, включая расу, цвет кожи, национальное происхождение, религию, пол, инвалидность и семейный статус.

Одной из проблем, на которые обращают внимание американские специалисты, является так называемый steering – практика, при которой агент направляет покупателя в определенные районы или отговаривает его от других из-за защищенных характеристик самого покупателя. Национальная ассоциация риелторов США отдельно объясняет, что подобное поведение может проявляться в субъективных оценках сообществ и районов, если их используют для дискриминационного направления клиентов.

При этом американские правила не означают, что агентам запрещено говорить о проблемах района или предоставлять покупателям информацию о преступности и качестве школ. В апреле 2026 года Министерство жилищного строительства и городского развития США разъяснило, что распространение данных о преступности и школах само по себе не нарушает закон, если информация предоставляется последовательно и без дискриминационного намерения.

Отдельно действует Кодекс этики Национальной ассоциации риелторов США. Он требует от членов ассоциации избегать преувеличений, искажений и сокрытия существенных фактов об объекте или сделке, а также правдиво представлять свои услуги в рекламе и других коммуникациях. Однако этот кодекс не является законом для каждого агента в стране: его требования распространяются на участников соответствующей профессиональной ассоциации.

В Казахстане обсуждают новые правила для риелторов

На фоне подобных дискуссий особенно актуальным становится вопрос о том, какие требования предъявляются к самим участникам рынка недвижимости. В конце сентября 2026 года на заседании Общественного совета при Министерстве торговли и интеграции Казахстана обсуждали регулирование риелторских услуг, защиту прав потребителей и необходимость совершенствования законодательства.

Член Общественного совета Марлен Смаилов указал на отсутствие единого государственного реестра риелторов, обязательной аккредитации и единых стандартов оказания услуг.

Министерство торговли и интеграции сообщило, что работа по совершенствованию законодательства ведется по инициативе депутатов. По соответствующим законодательным инициативам ведомство получило три положительных заключения правительства. Они касаются регулирования риелторской деятельности, порядка оказания услуг, лицензирования и государственного контроля.

При этом правительство не сочло необходимым разрабатывать отдельный самостоятельный закон «О риелторской деятельности», но подтвердило необходимость совершенствовать правовое регулирование и усиливать защиту потребителей. Законопроект находится на рассмотрении в Курултае, параллельно разрабатывается и согласовывается профессиональный стандарт в сфере риелторских услуг.

Председатель Ассоциации PANA Асет Айтбай отметил, что инициатива по совершенствованию регулирования появилась в профессиональном сообществе два года назад. Среди ключевых проблем рынка он назвал большое количество непрофессиональных посредников и случаи мошенничества.

Кроме того, планируется установить единые профессиональные требования к риелторам и качеству их работы. Вопрос о том, как именно будет регулироваться эта сфера, продолжат прорабатывать участники рабочей группы при Курултае.

На острие ножа - между критикой и стигматизацией

Состояние дома, инфраструктура и безопасность района – бесспорно важные критерии при выборе жилья, и покупатель вправе знать о возможных проблемах. Риелтор может предоставлять такую информацию, если она основана на фактах и помогает клиенту принять взвешенное решение. Но профессиональная оценка недвижимости и обобщения о людях, которые в ней живут, – разные вещи.

В условиях обсуждения новых правил для риелторов особое значение приобретают прозрачность работы специалистов, достоверность предоставляемой информации и понятный порядок рассмотрения жалоб. Но для того, чтобы оценить, насколько предлагаемые изменения помогут в подобных ситуациях, необходимо дождаться окончательных решений и понять, какие именно требования будут закреплены в законодательстве и профессиональных стандартах.

В конечном счете покупатель вправе получать объективную информацию о жилье и районе, а жители – рассчитывать на то, что их дом не станет объектом необоснованных обобщений.