На фоне обсуждений изменений в законодательстве и усиления защиты права собственности растет тревога среди владельцев жилья
В Казахстане снова обострилась тема «окупасов» - квартирантов, которые перестают платить, портят имущество и отказываются съезжать. Минюст официально заявляет: массовых захватов жилья быть не может. Однако арендодатели продолжают задавать один и тот же вопрос: что делать, если суд - это месяцы, а самостоятельные действия (смена замков, отключение коммуналки) грозят уголовной статьей? Почему закон не всегда работает быстро, существуют ли «окупасы» и как на самом деле защищены арендодатели - разбираемся в материале Azattyq Rýhy.
Формально закон на стороне собственника. Однако на практике защита прав требует времени и строгого соблюдения процедур - иначе сам владелец рискует оказаться нарушителем. Мы поговорили с Ларисой Степаненко -президентом Саморегулируемой ассоциации риелторов Казахстана (САРК), одним из самых авторитетных экспертов рынка недвижимости. Ее позиция конкретная: закон полностью на стороне собственника, но система защиты крайне медленная и неудобная. Вот как на практике работает механизм и где реальные риски.
Как объясняет эксперт, ключевая ошибка арендодателей - попытка решить конфликт «по-человечески», без юридической фиксации.
«Первое - не эмоции, а последовательность в действиях: нужно зафиксировать нарушение. Задолженность от двух месяцев уже является основанием. Далее - уведомление о расторжении договора и, если ситуация не решается, - обращение в суд», - отмечает Лариса Степаненко.
По ее словам, систематическая неуплата прямо предусмотрена законом как основание для выселения. Однако даже в таком случае процесс занимает от двух до шести месяцев.
Эксперт подчеркивает: скорость и исход спора во многом зависят не от суда, а от качества договора.
«Если в договоре заранее прописаны короткие сроки уведомления, четкие основания расторжения - например, просрочка более 10 дней - и обязанность быстро освободить жилье, суду не нужно разбираться. Он просто применяет условия договора, и срок разбирательства сокращается в три раза», - объясняет Степаненко.
В Казахстане арендные отношения регулируются нормами Гражданский кодекс Республики Казахстан, и именно договор становится главным инструментом защиты собственника.
Отдельный вопрос - арендаторы с детьми. Закон не дает им права бесплатно проживать в чужом жилье, однако на практике процесс усложняется.
«Сдал квартиру семье с ребенком. Через несколько месяцев арендаторы перестали платить, ссылаясь на финансовые трудности. Я направил уведомление и подал в суд, однако из-за того, что в квартире проживает несовершеннолетний, к делу подключились органы опеки. В итоге разбирательство заняло несколько месяцев, а семье дали дополнительное время на поиск нового жилья - все это время они продолжали жить в моей квартире», - привел реальный пример из жизни арендодель из Астаны.
Однако как отмечает Лариса Степаненко, наличие ребенка не делает арендатора «невыгоняемым». Но суды действуют осторожнее, подключаются органы опеки, поэтому сроки могут увеличиваться.
Именно поэтому часть арендодателей избегает семей с детьми - не из-за закона, а из-за потенциальных рисков.
Популярная практика «решить вопрос быстро» - сменить замки или вынести вещи может обернуться серьезными последствиями, предупреждает эксперт.
«Это одна из самых опасных ошибок. Последствия: уголовная ответственность (самоуправство- попытка вскрыть замок считается порчей имущества и дает основания требовать компенсацию), возможный иск от арендатора, компенсация ущерба», - предупреждает Степаненко.
Многие собственники рассчитывают на депозит как на универсальную защиту. Однако это заблуждение.
Мы поинтресовались у эксперта, есть ли законные способы быстро защитить свою квартиру? В первую очередь Лариса Степаненко говорит о важности грамотного договора.
«В случае разбирательства суд будет проверять, есть ли у арендатора законные основания жить в квартире. Право распоряжения жильем есть только у владельца. Он вправе сдавать свое жилье в аренду, установив при этом в договоре условия для выселения арендатора. Поэтому в договоре должны быть прописаны понятные формулировки – например: «Арендатор обязан незамедлительно освободить помещение в случае расторжения/нарушения условий договора», или « В случае отказа от выселения Арендатор оплачивает штраф в размере 10% от арендной платы за каждый день просрочки освобождения помещения», или « По истечении ____ дней со дня просрочки оплаты аренды Арендатор обязан освободить помещение в течение- дней» и т.п. Также депозит (оплата за 1–2 месяца вперед), акт состояния квартиры и опись имущества, четко прописанный порядок досрочного расторжения. Прописывайте пени и штрафы за просрочку, желательно до заключения договора проверить потенциального арендатора», - комментирует спикер.
Дополнительное напряжение в обществе вызвали обсуждения новой редакции Основного закона, которая вступает в силу с 1 июля 2026 года.
Речь идет о Конституции Республики Казахстан, в которой усиливается защита прав собственников. В частности, закрепляется, что лишение жилья возможно только по решению суда.
При этом, как отмечает эксперт, в статье 28 напрямую не говорится об арендаторах, однако норма трактуется многими неоднозначно.
«В 28 статье Новой Конституции РК ничего не говорится об арендаторах, новая норма ставит в абсолютный приоритет права законных владельцев, запретив их выселение либо лишение жилья по решению суда. Любое принудительное выселение или лишение жилья, например, для госнужд, по залогу или по договору аренды, проходит только через суд. Но мы видим, как нагнетается эта история касательно арендаторов. Хотелось бы, чтобы нормы законодательных актов прописывались более четко и не читались бы с двойным пониманием -тогда бы и споров было гораздо меньше», - подчеркнула собеседница.
По оценке специалиста, на сегодня риск массовых захватов жилья в Казахстане остается низким.
Причины - жесткая защита права собственности, отсутствие подобной практики и позиция судов, которые чаще встают на сторону владельцев.
Однако проблемы все же возникают - в первую, как говорит Степаненко, очередь из-за самих арендодателей:
Эксперт настаивает: главная проблема не в законе, а в скорости его применения.
Лариса Степаненко предлагает три вещи: упрощение процедуры выселения через нотариуса, сокращение сроков судебных разбирательств до 15–30 дней и введение чёткого механизма досудебного выселения.
«Сейчас система слишком медленная и это демотивирует людей сдавать жилье официально. Закон в Казахстане не на стороне «плохого арендатора» - но и не даёт собственнику быстрых инструментов. Главная ошибка арендодателя - надеяться на «разберемся по-человечески».В аренде работает только одно: договор + процедура + холодная голова», - заключила эксперт.