Таксисты, пенсионеры и электрики: кто такой председатель ОСИ и какие проблемы вскрыло дело Улданы

История с делом о гибели 23-летней фельдшера Улданы Мырзуан заставила по-новому посмотреть на работу председателей ОСИ. Главный вопрос теперь не только в том, кто должен следить за состоянием дома, но и в том, где заканчиваются полномочия председателя и начинается ответственность собственников, подрядчиков и других участников. Корреспондент Azattyq Rýhy поговорил с юристами, адвокатами и действующими председателями ОСИ, чтобы выяснить, что необходимо изменить в системе, чтобы председатели не отказывались от работы из-за страха возможной уголовной ответственности, а управление домами не оказалось под угрозой.

Действующие управляющие поделились тем, что жители часто ждут от них решения практически любой проблемы в доме, хотя многие вопросы невозможно решить без общего собрания, соответствующего протокола и финансирования.

Председатель ОСИ Рада Талипова говорит, что люди не видят, как за их обращениями, подготовкой документов, проведением собраний и решением текущих вопросов часто остается работа, которая не прекращается после окончания обычного рабочего дня.

«Мы – исполнители, и без бумажки, без протоколов, без совета дома, без решения общего собрания мы ничего не сможем сделать. Мы не работаем по графику с 10:00 до 18:00. Мы работаем 24 часа фактически, потому что аварийные ситуации непредсказуемы и в любой момент они могут возникнуть», - рассказывает она.

Сама Рада уже второй год ищет себе замену. Женщина признается, что желания работать дальше председателем у нее уже нет.

Талипова связывает это в том числе с ростом опасений вокруг ответственности. По ее словам, даже члены совета дома не хотят исполнять обязанности председателя, поскольку у них есть основная работа.

Похожую проблему отмечает руководитель Ассоциации собственников жилищно-коммунального хозяйства Ерлан Карбаев. Он утверждает, что некоторые жители просят отключить свет во дворе, а другие требуют «присмотреть» за своими мужьями или женами через видеокамеры.  

Руководитель Ассоциации признается, что после дела Улданы Мырзуан найти желающих возглавить ОСИ стало еще сложнее.

«На сегодняшний день все это застопорилось. Когда мы приходим к жителям, они отказываются брать на себя эту должность, но при этом не против нанять кого-то другого. Поэтому на практике очень тяжело найти председателя ОСИ, люди просто боятся ответственности», - говорит Карбаев.

Председатель ОСИ – кто он и за что отвечает?

Адвокат Алматинской городской коллегии Бахтияр Хояшев объясняет: председатель ОСИ является исполнительным органом, а не лицензированным строителем, инженером или юристом.

«Председатель ОСИ - это по сути такой же житель, который является одним из собственников этого дома», - говорит Хояшев.

По его словам, статья 51-1 Закона «О жилищных отношениях» не устанавливает для этой должности специальных требований к образованию. Однако у председателя есть конкретный перечень обязанностей:

• сохранность документации и денег;
• подготовка отчетности;
• организация собраний;
• заключение договоров и исполнение решений собственников;

Адвокат отмечает, что есть и обязанности, за нарушение которых председатель может отвечать напрямую

«Председатель отвечает за нарушение тех обязанностей, которые предписаны для него законом. Самый яркий случай – это хищение денег с общего счета и сохранность различной документации. В данных случаях он по закону является материально ответственным лицом», - отметил адвокат.

Но фраза о том, что председатель «обеспечивает безопасные и комфортные условия», по мнению адвоката, не означает, что он лично должен устранять любую проблему в доме.

Как отмечает юрист Алматинской палаты юридических консультантов Айдар Абильдинов, важной составляющей работы председателя ОСИ являются общие собрания собственников, поскольку именно на них принимается часть решений, связанных с управлением домом.

«Статья 51-1 Закона «О жилищных отношениях РК» возлагает на председателя обязанности по обеспечению безопасных и комфортных условий проживания, составлению сметы и отчета, а также выполнению иных функций по управлению объектом кондоминиума. При этом председатель не может самостоятельно принимать все решения по дому, поскольку часть вопросов находится в компетенции собственников и совета дома», - говорит Абильдинов.

Дом построили с проблемами - отвечает ОСИ?

Отдельная проблема возникает с новыми домами, где недостатки могут быть заложены еще на этапе строительства. Председатель Республиканской ассоциации управления кондоминиумами Павел Шульгин считает, что в такой ситуации нельзя автоматически перекладывать ответственность на председателя ОСИ, который не является специалистом и не должен самостоятельно определять состояние сложных конструкций.

«Теперь самый важный момент - государственная система хочет возложить все на одного человека, на председателя. Но если четко разобраться, что председатель должен контролировать сам, а где уже необходимы специалисты, то специалисты нужны во всех этих вопросах. Вспомним, что председатель ОСИ у нас не специалист и даже не профессия», - говорит Шульгин.

Эксперт также обращает внимание, что для разных элементов дома нужны разные специалисты. Для лифтов - инженер-механик, для несущих конструкций - инженер-строитель, а для кровли и фасада - профильные специалисты.

По словам Шульгина, собственники и представители ОСИ могут обнаружить проблему во время визуального осмотра, но установить степень ее опасности самостоятельно не смогут.

Как рассказывает эксперт, в правилах предусмотрен акт осмотра объекта кондоминиума. Председатель, совет дома и другие жители могут пройти дом, зафиксировать замечания и указать, что ему требуется текущий или капитальный ремонт.

Однако на этом этапе работа только начинается.

«Только специалист может установить, насколько серьезна обнаруженная трещина, требует ли она ремонта и какого именно. Это также касается кровли, фасада, лифта и несущих конструкций. Несущую конструкцию должен смотреть специалист с лицензированным оборудованием», - подчеркивает Шульгин.

При этом председатель не может самостоятельно распорядиться деньгами ОСИ для проведения такой экспертизы. Как объясняет эксперт, все расходы должны проходить через предусмотренные законом процедуры и решения собственников.

Эксперт подчеркнул: особенно сложно бывает в домах, где собственники не готовы нести дополнительные расходы.

«Например, в десятиподъездном доме более 10 миллионов тенге может стоить эта экспертиза. Согласятся ли собственники? Ну, наверное, нет. В 99% случаев это означает, что они будут в месяц платить более сотни тысяч тенге», - говорит он.

В итоге, перед нами - безвыходная ситуация, когда председатель может первым увидеть проблему, но не может самостоятельно ни провести профессиональную экспертизу, ни оплатить ее из средств ОСИ.

Поэтому, считает эксперт, сам факт того, что в доме обнаружился дефект, еще не означает, что председатель должен отвечать за его происхождение. Сначала необходимо установить, откуда возникла проблема, что должен был сделать председатель в пределах своих полномочий и какие действия требовались от собственников и профильных специалистов.

Нужно ли специальное образование председателю ОСИ?

Как объясняет адвокат Алматинской городской коллегии Бахтияр Хояшев, законодательство не устанавливает для этой должности требований о наличии юридического или строительно-технического образования.

«Председатель - это исполнительный орган. Он не является лицензированным специалистом, который имеет высшее юридическое или строительно-техническое образование. Закон у нас не устанавливает специальных знаний, специальных квалификаций для председателя ОСИ», - говорит адвокат.

По мнению юриста Айдара Абильдинова, должность председателя ОСИ необходимо профессионализировать.

«Изучив практику управления многоквартирными домами в разных странах, я считаю, что председатель ОСИ должен быть прежде всего профессиональным управляющим, а не просто собственником, который согласился выполнять эту работу. Он должен иметь обязательную сертификацию и подтвержденные знания в сфере жилищного законодательства, финансов и технического содержания дома», - считает Абильдинов.

Юрист предлагает, чтобы проверку знаний и сертификацию председателей проводил акимат. При этом, по его мнению, необходимо предусмотреть и последующее повышение квалификации.

Эту проблему отмечает и Павел Шульгин. Он считает, что управление многоквартирными домами уже давно стало отдельной профессиональной сферой, однако системы подготовки специалистов именно для управления домами в Казахстане пока недостаточно.

«У нас в республике по сей день за 36 лет не возникло университета специальности управляющего, где человек мог бы пойти, выучиться на управляющего, получить диплом. Специальность уже такая есть, профессия такая у нас условно есть, но университета, который бы готовил управляющих, нет», - говорит Шульгин.

Он обращает внимание и на то, что председатель ОСИ может быть человеком совершенно другой профессии -  таксистом, преподавателем, инженером, экономистом, электриком или пенсионером.

Стоит ли игра свеч?

Размер оплаты председателя ОСИ зависит прежде всего от площади и бюджета дома, а также от платежеспособности собственников и класса жилья. По словам Павла Шульгина, в небольших домах оплата может быть ниже минимальной заработной платы (МЗП на 2026 год в Казахстане - 85 000 теңге), тогда как в крупных ЖК председатель может получать около 200 тысяч тенге и менее.

«В среднем, в 70% случаев зарплата председателя меньше, чем минималка. В больших домах она начинается с 200 тысяч. При этом дворник в Астане сегодня может получать 250–300 тысяч тенге, а председатель ОСИ в этом же доме - 200 тысяч на руки или даже меньше», - говорит Шульгин.

При этом, объем ответственности председателя напрямую от этажности дома не зависит: что в пятиэтажке, что в крупном ЖК он одинаково отвечает за управление домом.

«Возникает резонный вопрос: а не пойти ли ему работать дворником? Но для чего приходят работать председателями ОСИ активные, инициативные собственники? Для того, чтобы поднять дом с колен, управлять и содержать. Дом, в котором я живу, мне небезразличен, будучи председателем ОСИ», - отмечает Шульгин.

Именно в этом, по его словам, изначально была одна из идей модели ОСИ - управлять домом должен человек, который сам в нем живет и заинтересован в его состоянии.

В конечном счете, эксперты сходятся в одном - председатель ОСИ не должен становиться «человеком-оркестром», который одновременно разбирается в строительстве, инженерных системах, финансах и законодательстве. Его основная задача - организовать управление домом, тогда как результат зависит от всей цепочки: решений собственников, работы подрядчиков и заключений специалистов. Поэтому ответственность за состояние дома начинается не с одного председателя, а с каждого, кто принимает решения, выполняет работы или отвечает за их контроль.