За что казахстанцы платят ОСИ и почему суммы в квитанциях различаются

В разных регионах Казахстана собственники квартир могут платить за содержание домов заметно разные суммы – от установленного минимума до нескольких сотен теңге за квадратный метр. От чего зависят тарифы ОСИ, кто определяет их размер и как контролируется расходование денег жильцов?

Минимальные взносы на содержание домов различаются по регионам, а итоговая сумма зависит от расходов конкретного здания. Разбираемся в материале Azattyq Rýhy, что входит в платеж, кто утверждает его размер и как собственникам проверить начисления.

Из чего складываются платежи ОСИ

Платеж за управление и содержание дома обычно называют «тарифом ОСИ». Как уточнили в отделе ЖКХ Уральска, законодательство использует другие понятия: текущие, накопительные и целевые взносы. Само ОСИ – объединение собственников имущества – является формой управления домом, а размер платежей зависит от расходов, которые необходимо покрыть.

Основу текущей сметы составляют расходы на управление и содержание общего имущества. В первый блок входят оплата работы председателя или управляющего, бухгалтерское сопровождение, налоги и обязательные отчисления, банковские услуги, содержание офиса и обработка платежей. Второй блок охватывает работы, необходимые для содержания самого дома: уборку подъездов и двора, обслуживание инженерных сетей, лифтов, общедомовых счетчиков и противопожарного оборудования, подготовку к отопительному сезону, текущий ремонт и коммунальные услуги общих помещений.

Профильные ведомства Павлодарской, Восточно-Казахстанской и Алматинской областей пояснили, что при базовом распределении расходов на управление должно приходиться не более 30% сметы, а на содержание общего имущества – не менее 70%. Для самостоятельного управления методика предусматривает отдельные доли, которые могут достигать 40% и 60% соответственно.

Взносы на капитальный ремонт и целевые сборы на конкретные работы рассчитываются отдельно от платы за управление и содержание дома. По отдельному порядку рассчитывают и платежи за парковочные места и кладовки.

Сколько составляет минимальный взнос в разных регионах

В разных регионах Казахстана собственники квартир платят за содержание домов по-разному.

Шымкент и Уральск - суммы по решениям 2022 года, Атырау - 2023-го

В Астане минимальный взнос на 2026 год составляет 69,2 теңге за квадратный метр в месяц (0,016 МРП), в Алматы – 70 теңге, а в Хромтауском районе – около 52,77 теңге (0,0122 МРП). Для пересчета ставок использован МРП на 2026 год – 4 325 теңге.

Установленный минимум определяет нижнюю границу взноса. Если фактические расходы на содержание дома выше, собственники могут утвердить большую сумму на основании годовой сметы.

Что делает содержание дома дороже

Разницу в расходах на содержание соседних жилых комплексов ведомства прежде всего связывают с техническими характеристиками зданий и перечнем услуг. В Алматы выделяют оснащение дома, этажность, количество квартир и площадь, а также стоимость сервисных договоров. Наличие нескольких лифтов, насосов, вентиляции, противопожарных систем и видеонаблюдения требует дополнительных расходов на обслуживание. Чем больше такого оборудования, тем существеннее его влияние на бюджет дома.

К техническим расходам добавляется выбранный жильцами уровень сервиса. Круглосуточная охрана, услуги консьержа, ежедневная уборка, обслуживание ворот и благоустройство требуют отдельных затрат. Управление ЖКХ Жамбылской области относит договоры на охрану и уборку, а также обслуживание лифтов и насосов к наиболее затратным направлениям.

При этом большое количество квартир не обязательно означает более высокий взнос за квадратный метр. Если постоянные расходы распределяются на большую полезную площадь, нагрузка на каждого собственника при сопоставимых затратах снижается. В небольшом доме даже базовый набор услуг может обходиться относительно дорого, поскольку те же постоянные расходы приходится покрывать меньшему числу помещений.

На расходы влияет и состояние дома. В современных жилых комплексах значительных затрат может требовать обслуживание сложного оборудования, а в старых зданиях – ремонт изношенных коммуникаций. Управление энергетики и ЖКХ Восточно-Казахстанской области приводит для новых комплексов с расширенным сервисом ориентир в 150–400 теңге за квадратный метр в месяц и выше.

В Караганде отдельно подчеркнули, что высокие взносы должны иметь обоснование.

«При этом стоимость содержания в несколько сотен теңге за 1 м² должна иметь документальное и экономическое обоснование».

Расположение дома тоже может влиять на отдельные расходы, хотя ответы ведомств по этому вопросу различаются. Астана, Шымкент и Северо-Казахстанская область не связывают размер платы с районом города. Акмолинская, Карагандинская и Алматинская области, а также Уральск указывают на возможное влияние логистики, доступности подрядчиков и состояния инфраструктуры. В Восточно-Казахстанской области дополнительно отмечают затраты на уборку снега и наледи, а также ограниченный выбор сервисных организаций в небольших населенных пунктах.

Почему установленного минимума бывает недостаточно

При расчете минимального взноса сначала определяют стоимость обязательных работ и услуг. Для этого сравнивают не менее трех коммерческих предложений и учитывают периодичность выполнения работ. Затем рассчитывают сумму на квадратный метр полезной площади дома и выражают ее в МРП. Минимальный взнос устанавливают на календарный год, после чего пересчитывают с учетом инфляции.

Если домом управляет временная управляющая компания, при расчете платы применяют повышающий коэффициент. Он зависит от возраста, этажности и класса здания.

В Атырау минимальный взнос в размере 45 теңге за квадратный метр утвердили в 2023 году. По данным областного управления энергетики и ЖКХ, эта сумма покрывает преимущественно уборку и подготовку дома к отопительному сезону.

«В настоящее время, с учетом роста стоимости товаров, работ и услуг по сравнению с 2023 годом, размера платы, установленного в 2023 году, недостаточно для покрытия фактических расходов на содержание и обслуживание общего имущества многоквартирного жилого дома», – сообщили в управлении энергетики и ЖКХ Атырауской области.

В Костанайской области и Талдыкоргане также отмечают, что минимального взноса не всегда хватает для покрытия потребностей изношенного жилого фонда. Если дом требует дополнительных работ, их необходимо включать в годовую смету с учетом состояния конструкций и инженерных систем. При этом капитальный ремонт финансируется отдельно, поэтому размер текущего взноса сам по себе не показывает, сколько средств доступно для проведения крупных работ.

Чтобы понять, хватит ли установленного маслихатом минимума на содержание конкретного дома, необходимо оценить состояние здания и рассчитать стоимость необходимых работ.

Кто принимает решение о повышении взносов

Когда фактические расходы растут, председатель ОСИ может подготовить новую смету и предложить изменить размер платы. Однако, как следует из ответов региональных ведомств, самостоятельно пересматривать взносы по своему усмотрению он не вправе: решение остается за собственниками.

Для утверждения годовой сметы, внесения изменений в нее и определения размера текущих взносов требуется согласие большинства от общего числа собственников квартир и нежилых помещений. Решение оформляется протоколом. Повышение стоимости материалов, услуг или оплаты труда может объяснять необходимость пересмотра, но не заменяет эту процедуру.

Одновременно должен соблюдаться минимум, установленный маслихатом. Методика предусматривает его применение, если собственники еще не определили размер текущих взносов или ранее утвердили плату ниже минимальной. Применение этого требования следует отличать от произвольного повышения взносов председателем.

Если начисления вызывают сомнения, собственники могут запросить смету и протокол собрания. По вопросам соблюдения установленного порядка они вправе обратиться в жилищную инспекцию, а денежный спор – передать в суд. Возможная ответственность зависит от характера установленного нарушения: полученные ответы не дают оснований утверждать, что любое спорное повышение автоматически влечет один и тот же штраф.

Что проверяет жилищная инспекция

Порядок утверждения платы связан с вопросом контроля за расходами. В нескольких регионах полномочия жилищной инспекции описаны широко – как надзор за соблюдением жилищного законодательства и прозрачностью платежей. В ответах Талдыкоргана, Шымкента и Атырауской области при этом отдельно обозначены границы финансовой проверки.

«При этом проведение финансово-хозяйственных проверок деятельности ОСИ, включая аудит обоснованности расходов и целевого использования денежных средств, не относится к полномочиям жилищной инспекции», – поясняет жилищная инспекция Талдыкоргана.

В рамках своей компетенции инспекция контролирует наличие утвержденной сметы, соответствие протоколов установленным формам, открытие счетов и своевременность отчетности. Она рассматривает обращения собственников и при наличии оснований принимает предусмотренные законом меры. Проверку самой финансовой документации осуществляет ревизионная комиссия или ревизор. Жильцы также вправе инициировать независимый аудит.

Для такого контроля собственникам необходим доступ к документам. Ежемесячный отчет должен предоставляться до 20-го числа следующего месяца, годовой – до 1 апреля следующего года. Кроме того, жильцы вправе получать сведения о текущем и сберегательном счетах, а также запрашивать документы, подтверждающие расходы. Это позволяет сопоставить утвержденную смету с договорами, платежами и выполненными работами.

Сколько домов выбрали ОСИ

Региональные ведомства использовали разные показатели: одни указывали число домов, перешедших на ОСИ, другие – количество зарегистрированных ОСИ как юридических лиц. В некоторых регионах приводили общую долю домов, выбравших новые формы управления, – ОСИ и непосредственное совместное управление (НСУ).

*Для Павлодарской области доля рассчитана по соотношению числа домов с ОСИ к общему числу многоквартирных домов

В Павлодарской области из 2 526 многоквартирных домов 869 перешли на новые формы управления: 165 домов выбрали ОСИ, 704 – НСУ. Вместе это около 34% от общего числа домов, а доля ОСИ составляет примерно 6,5%. Показатели Астаны (73%) и Туркестанской области (89,1%) также учитывают обе формы управления. В Актау сообщили о завершении перехода на ОСИ и НСУ в Мангистауской области.

Другие ведомства преимущественно сообщили количество объединений. В Алматы зарегистрировано 1 702 ОСИ, в Шымкенте – 138. В Карагандинской области ОСИ управляют 115 многоквартирными домами.

В Северо-Казахстанской области зарегистрировано 540 ОСИ, в Восточно-Казахстанской – 415, в Акмолинской – 403, в Жамбылской – около 303. В области Ұлытау действуют 37 ОСИ, в Атырауской – около 50. Это число объединений: одно ОСИ может управлять несколькими домами.

По данным жилищной инспекции, в Актюбинской области ОСИ управляют 322 из 2 100 многоквартирных домов – около 15,3%.

Разброс сумм в квитанциях отражает различия в состоянии домов, объеме услуг и подходах жильцов к управлению своим имуществом. Законодательство задает базовые правила: устанавливает минимальные взносы и закрепляет за собственниками право решать, сколько тратить на содержание дома и как контролировать работу ОСИ. Насколько эффективным окажется этот механизм в каждом конкретном случае, зависит от того, удастся ли найти баланс между экономией и безопасным содержанием здания.