Заработает ли новая ипотека «12-20-20»?

В Казахстане анонсирована новая ипотечная программа со сниженной процентной ставкой 11-12 %. Однако, по мнению эксперта, возможность покупки готового жилья приведет к серым схемам продаж, передает Azattyq Rýhy.

В случае, если Министерство финансов РК выделит АО «Национальный управляющий холдинг «Байтерек» дополнительные средства, уже с 2023 года казахстанцам будут субсидировать ставки по ипотеке. Это, по задумке авторов, означает, что граждане будут меньше платить за собственное жилье.

«Для запуска механизма законодательные изменения не требуются. В настоящее время бюджетная заявка находится на рассмотрении в Министерстве финансов. После одобрения бюджета «Казахстанская жилищная компания» готова незамедлительно запустить данную программу», – сказал председатель правления АО «Национальный управляющий холдинг «Байтерек» Канат Шарлапаев на заседании Правительства РК.

Напомним условия ипотеки:

• первоначальный взнос – от 20 %;
• максимальная сумма займа – до 35 млн в Нур-Султане, Алматы, Шымкенте; до 25 млн в остальных регионах;
• конечная ставка для заемщика – 11-12 % годовых;
• срок ипотеки – до 20 лет.

Ипотеку будут давать на покупку квартир:

• в готовых ЖК на первичном рынке, но не старше шести месяцев с даты акта ввода в эксплуатацию;
• в строящихся ЖК, но только при наличии гарантии КЖК.

«В связи с повышением порогов достаточности пенсионных накоплений и завершением программы «7-20-25» в 2023 году прогнозируется неудовлетворённый спрос на ипотеку в размере 500 млрд тенге или 35 тыс. квартир. Частные застройщики могут столкнуться со снижением продаж коммерческого жилья. В связи с этим предлагается запустить механизм субсидирования ставки вознаграждения для населения по рыночным ипотечным программам банков второго уровня», - заявил на заседании правительства председатель правления АО «НУХ «Байтерек» Канат Шарлапаев.

В результате банки второго уровня смогут за счет собственных средств выдавать займы на первичное жилье застройщиков и строящееся жилье, которое будет обеспечено гарантией «Казахстанской жилищной компании», утверждает он.

Но так ли все безоблачно?

О плюсах и минусах новой ипотеки рассуждает Виктор Микрюков, президент Ассоциации застройщиков Казахстана. Своим мнением он поделился с коллегами из krisha.kz.

«Один из плюсов этой программы — условие о максимальном размере кредита 35 млн и отсутствие ограничений по стоимости жилья. Лимит в 35 млн соответствует текущим реалиям рынка. Можно будет занять 35 млн, добавить свои 20 млн и купить квартиру за 55 млн. Сейчас достаточно двухкомнатных, возможно, даже трёхкомнатных квартир, которые соответствуют критериям размера кредита. Если добавить деньги, то можно взять жильё с лучшей локацией, выше классом и т. д. Мы считаем, что программа нацелена на средний класс казахстанцев, имеющих хорошие доходы.

Второй важный аспект — возможность покупать строящееся жильё с помощью долевого участия и при наличии у застройщика гарантии АО «КЖК». Это даст возможность застройщикам увеличить динамику продаж. В целом это очень важный драйвер.

Однако есть и минус — это наличие в анонсируемой программе пункта о покупке введённого в эксплуатацию жилья. Это будет поддерживать серый рынок. Многие застройщики будут предлагать схемы обхода, договоры бронирования, инвестирования и т. д., чтобы собрать первоначальные взносы, а после завершения строительства продать квартиры в ипотеку.

Наша ассоциация считает, что этого нельзя делать, уже проговорили это с КЖК, дали рекомендации. Предлагаем оставить только долевое строительство с гарантией и исключить первичное жильё. Это даст огромный толчок для прозрачности рынка: застройщики будут мониториться, жильё будет продаваться быстрее и у нас не будет обманутых дольщиков.

Условие о долёвке заставит застройщиков работать по закону и получать все необходимые разрешительные документы и гарантию КЖК. Только это может обезопасить дольщиков. Многие покупатели сейчас ведутся на низкую стоимость жилья — 200–250 тыс. тг за 1 кв. м. Однако они никогда не дождутся своих квартир.

Нужно прекратить поддерживать серый рынок. Ипотека на долёвку автоматически отбелит весь рынок. Почему долёвка лучше? Потому что даже чтобы получить разрешение по варианту «каркас» или «банк второго уровня», у застройщика должны быть все документы: рабочий проект, экспертиза проекта, разрешение на строительство, талон-уведомление о начале СМР. То есть нужно пройти огромный процесс. При этом у компаний, которые продают квартиры в обход закона «О долевом участии», нет даже разрешения на строительство и есть проблемы с землёй — она не всегда в их собственности. И это на самом деле страшно. Безопасность дольщиков сейчас самая главная задача на рынке долевого строительства.

Застройщики Казахстана готовы участвовать в предложенной программе.

При этом им невыгодно сейчас повышать цены на жильё. В последние месяцы: май, июнь, июль — цены корректируются в сторону снижения. Это происходит, потому что после январских событий застройщики и частные продавцы сильно подняли цены, чтобы защититься от возможных рисков. Однако риски не наступили, рынок идёт плавно. Сейчас на рынок влияет только стоимость стройматериалов и сезонный спрос. Застройщикам, чтобы найти своего покупателя и оставаться в нише, нужно снижать цены. Этим они сейчас и занимаются.

Непосредственно на цену жилья, если ипотеку запустят, будет влиять исключительно стоимость стройматериалов. Говорить, что эта ипотека очень сильно ударит по стоимости, не приходится, потому что гарантию КЖК могут получить не все застройщики. И не все готовы идти в КЖК и подвергаться мониторингу. И это не то чтобы дорого, это обязательства по прозрачности, когда все денежные потоки застройщика рассматриваются под увеличительным стеклом. И в этом случае невозможно играть с деньгами, увести их на какие-то другие цели. Именно поэтому многие застройщики не любят работать с КЖК».