Программу решили продлить до 2029 года, однако эксперты настроены весьма скептично
Неожиданный поворот приняла судьба ипотечной программы «7-20-25» под занавес 2022 года. На протяжении целого года людям твердили, что вот-вот она закроется и советовали торопиться, мол, выделенные деньги заканчиваются. Однако средства до конца года не освоили, и даже более того – непопулярную среди населения ипотеку продлили аж на 7 лет. С теми же абсолютно невыгодными условиями. Какие из них следовало бы изменить, почему программа оказалась провальной и не повлечет ли пролонгация новый рост цен, читайте в материале Azattyq Rýhy.
Наш собеседник – президент объединенной Ассоциации риелторов Казахстана Александр Пак убежден, что процент доступности ипотеки в стране, безусловно, нужно увеличивать до западного уровня. У нас этот показатель сейчас варьируется от 40% до 60%. В западных странах он составляет 80-90%. Но есть один нюанс – увеличивать доступность ипотеки следует с помощью увеличения покупательной способности населения, а не за счет льготного кредитования. Тем более таких провальных программ как «7-20-25».
«Любая льготная ипотека, любое льготное кредитование предусматривает безубыточность. Пусть процентная ставка небольшая – 7%, но посчитайте эти 7% за двадцать пять лет – получается стоимость нескольких квартир», - говорит Александр Пак.
Разговоры диванных экспертов о том, что инфляция «съест» эти проценты – ерунда, считает он. Все равно 25-летний долг будет бременем лежать на заемщике. Но выхода нет – человеку нужно жить здесь и сейчас, и поэтому он соглашается на эти кабальные условия.
«Еще заметьте, там нет возможности заложить вместо первоначального взноса другое жилье. Далее, в любом случае 7% годовых – это очень тяжелая ноша. Есть еще один аспект этой программы – так как она рассчитана на первичное жилье, то понятно, что она рассчитана на стимулирование застройщиков. Эта программа предусмотрена для того, чтобы поддержать застройщика, точнее поддержать уровень действующих цен», - утверждает спикер.
За рост цен на недвижимость переживать не стоит, говорит он. Застройщики не решатся в один миг поднять рентабельность только из-за объявления о продлении ипотеки. Но и радости эта новость не прибавляет – цены все же будут расти, но из-за инфляции.
«Спекулятивного роста цен не будет, потому что покупательная способность очень низкая. Знаете выражение – не до жиру, быть бы живу. Так вот, эта программа не будет причиной роста. Причиной роста будет действующая инфляция. Рост цен на «вторичку» тоже будет, но также в рамках действующей инфляции. Скачков, которые были в марте прошлого года, больше не будет, потому что мы и так на пределе», - подчеркивает эксперт.
Из-за программы жилье может подорожать лишь в том случае, если изменятся условия по ценовому потолку. Тогда точно стоит ожидать спекулятивного повышения ценников. Продавцы их искусственно «накрутят» под максимальную сумму.
«Чтобы безболезненно изменить условия программы, нужны другие инструменты. Может быть, сделать программу более гибкой: если поднять планку, например, до 28 млн тенге, тогда нужно увеличить первоначальный взнос. Это нужно для того, чтобы ограничить возможность спекуляций. А если оставить как есть, то это приведет к спекулятивному и неоправданному росту цен», - убежден Александр Пак.
Если разрешить покупку жилья и на вторичном рынке, о чем уже давно просят казахстанцы, тогда случится страшное – ценники на «вторичке» взлетят в геометрической прогрессии. А просят люди об этом разрешении неспроста – в крупных городах попросту нет квартир в новых многоэтажках за 25 миллионов тенге.
«Если программу перевести во вторичное жилье, она вообще потеряет смысл, потому что она не будет стимулировать застройщика. И это точно приведет к неоправданному и спекулятивному росту на вторичное жилье. И она будет недоступна по деньгам. Но если же мы говорим просто об увеличении доступности ипотеки, то такие программы можно запускать. Но надо помнить, что вы на 25 лет загоняете себя в кредитную кабалу. У нас ведь умные экономисты есть – можно разработать другие программы для вторичного жилья», - отметил глава объединенной Ассоциации риелторов Казахстана.
Из-за того, что «7-20-25» оказалась нерабочей, долгосрочно она не сможет действовать, убежден наш собеседник. Даже семилетнее продление он назвал слишком растянутым сроком.
«Это очень долго для экономики. Я не берусь прогнозировать, но мне кажется, ее свернут раньше – год-полтора, максимум три года. А как обыватель я считаю, что эта программа не выгодна – я по ней жилье бы себе не купил. Но тем, кому жилье нужно сейчас, у кого трое детей и больше, им некуда деваться и придется соглашаться на любые условия», - подчеркнул Александр Пак.
В целом спикер выступает против любых льготных программ. Он убежден, что государство должно действовать совсем по другому принципу: создавать не льготы, а возможности для заработка, что увеличит покупательскую способность, конкуренцию, в конце концов. Ведь когда потребитель будет с деньгами, то сможет выбирать качественное жилье.
«Сейчас уже стала притчей во языцех информация о том, что стены – это гипсокартон и прочее. Критика новостроек всем известна. И она будет продолжаться до тех пор, пока покупательская способность будет низкая, и у человека не будет возможности выбирать. Льготное кредитование на внешне выходных условиях предполагает хватать все подряд. И пока мы будем хватать все подряд, строительство будет таким. Еще одна из причин низкого качества жилья – дефицит. В Казахстане он составляет примерно 7-12 миллионов квадратных метров. Это постоянный дефицит, несмотря на застройки.
Итак, первая причина – дефицит жилья. И вторая причина – наши с вами зарплаты. И это уже вопросы к правительству: когда у нас увеличится уровень жизни?», - справедливо вопрошает эксперт.
Когда государство поймет, что вместо рыбки пора дать людям удочку, неясно. Человек должен иметь возможность достойно зарабатывать и иметь возможность себя обеспечивать, а не возможность оформить ипотеку на 25 лет.