Что происходит на рынке недвижимости Казахстана
В Казахстане рынок недвижимости переживал настоящий бум в течение февраля – марта этого года: количество сделок, заключенных на первичном рынке жилья, росло высокими темпами – от 39% до 45% в месяц. Однако с апреля рост сделок сменился падением, который эксперты связали в первую очередь с ужесточением пороговых значений пенсионных накоплений, часть из которых казахстанцы могут тратить на улучшение жилищных условий, передает Azattyq Rýhy.
Что происходит на рынке недвижимости Казахстана и как это вписывается в современные экономические реалии страны попытаемся разобраться с помощью обозревателя информационно-аналитического центра МГУ Егора Васильева.
Общая ситуация на рынке
Начало года в Казахстане сильно ударило по всем отраслям экономики – и рынок недвижимости не стал исключением. Массовые беспорядки во всех регионах страны привели к объявлению режима ЧП. И к приостановке работы центров обслуживания населения, банков и нотариусов (основного обслуживающего сделки персонала) вплоть до третьей декады месяца – режим чрезвычайного положения полностью был отменен только 19 января. Еще несколько дней ушло на восстановление привычного режима работы, в результате маховик рынка недвижимости раскрутился только в двадцатых числах января.
Итого – активность покупателей на рынке жилья после декабрьского ажиотажа, по данным бюро нацстатистики при агентстве по стратегическому планированию и реформам РК, снизилась почти в три раза – до 33 тыс. 365 сделок против рекордного для Казахстана показателя в почти 95 тыс. операций в последний месяц 2021 года.
Однако февраль и март частично компенсировали это падение: в феврале 2022 года количество зарегистрированных сделок купли-продажи составило 46,6 тыс. с ростом к январю на 39,6%, а в марте количество сделок увеличилось на 45,6% по сравнению с февралем – до 67,8 тыс.
В апреле же казахстанские статистики зарегистрировали новый спад интереса казахстанцев к приобретению недвижимости – до 52,5 тыс. сделок купли-продажи жилья, что на 22,5% ниже показателя предыдущего месяца. В мае это падение продолжилось – до 30,5 тыс. сделок, с падением по сравнению с апрелем на 41,9%.
И хотя данных за июнь пока еще нет, эксперты считают, что они в лучшем для строительной отрасли случае повторят майский показатель: около 30 тыс. сделок за месяц. При этом президент Казахстанской федерации недвижимости (KazRealty) Ермек Мусрепов не исключает дальнейшего снижения этого показателя.
Фактор пенсионных накоплений
«После того, как с 1 апреля 2022 года начали действовать новые пороги достаточности по пенсионным накоплениям для досрочного изъятия излишков из Единого Накопительного Пенсионного Фонда (ЕНПФ) на покупку жилья, ситуация на рынке недвижимости начала стабилизироваться, – пояснил Мусрепов резкие взлеты и падения количества сделок. – Если судить по статистике Отбасы банка (специализированного Жилстройсбербанка Казахстана – ред.), в 2021 году большинство казахстанцев воспользовались возможностью досрочно изъять свои пенсионные излишки на покупку жилья, меньшая их часть сделала это до 1 апреля. А потом покупательская способность населения пошла на спад, а вместе с ней на спад пошло и количество сделок».
С прошлого года в Казахстане можно использовать часть пенсионных накоплений на улучшение жилищных условий – по специальной методике, учитывающей возраст человека, власти предоставляют ему возможность направить на эти цели сумму, превышающую так называемый «порог достаточности накоплений», который впоследствии позволит получать нормальную пенсию.
До начала этого года пороги достаточности были вполне либеральными, но в декабре 2021-го Министерство труда и социальной защиты объявило о двукратном увеличении порогов достаточности на 2022 год.
Учитывая негативную реакцию общества, президент страны Касым-Жомарт Токаев распорядился сохранить прежние показатели этих порогов до 1 апреля текущего года, так что с января 2021 года по 1 июня 2022 года, по данным ЕНПФ, более 1,3 млн казахстанцев использовали свои «сверхнормативные пенсионные» на покупку жилья.
Всего на спецсчета казахстанцев, открытые в банках – уполномоченных операторах, было переведено более 3,1 трлн тенге (почти $ 6,6 млрд по нынешнему курсу). И именно эти деньги и обеспечили, по мнению экспертов KazRealty, рекордные продажи в декабре и рост в феврале-марте.
Теперь купля-продажа недвижимости в стране вернулась к своим обычным значениям, потому что новых «дров» для его подогрева не наблюдается.
Правда, ценового отступления при этом в Казахстане не случилось: стоимость квадратного метра продолжает расти каждый месяц. В январе 2022 года в среднем по республике цена продажи нового жилья составляла 386 тыс. 358 тенге ($821,4) за квадрат, и по сравнению с предыдущим месяцем повысилась на 2,1%. В мае этот показатель вырос до 419,2 тыс. тенге ($891,4).
Но глава KazRealty отмечает, что эти данные нацбюро по статистике – лишь средняя температура по больнице, что не показывает ценовой градации в различных сегментах новостроек.
Так, удорожание элитного жилья с лихвой покрывает небольшое, но удешевление жилья эконом-класса.
«Надо понимать, что ажиотажный спрос на жилье с использованием пенсионных накоплений спровоцировал резкий рост цен как на первичном, так и на вторичном рынке, – отметил Мусрепов. – Но уже с мая этого года идет перезагрузка рынка недвижимости, особенно в сегменте жилья эконом-класса. Цена на объекты на него в новостройках плавно снижаются на 1-2% в месяц, а цена на жилье в новостройках -комфорт, -бизнес и элит-классов изменяется в пределах уровня инфляции», – пояснил эксперт.
Напомним, что, по данным Национального Банка Казахстана, инфляция в Казахстане в мае 2022 года в годовом выражении ускорилась до 14% с 13,2% в апреле, а до конца года может достигнуть 15%. Примерно теми же темпами дорожает элитная недвижимость, констатируют в KazRealty.
География продаж
При этом массированно строить новые дома в Казахстане имеет смысл, судя по всему, только в трех городах: в Алматы, Нур-Султане и в Карагандинской области.
Именно эти три агломерации лидируют с огромным отрывом по количеству сделок купли-продажи в рассматриваемый период с декабря 2021-го по май 2022-го. Карагандинская область, в частности, внесла основной вклад в установление странового рекорда в декабре прошлого года (11,8 тыс. сделок), оставив за спиной даже самый крупный город страны – Алматы (10,4 тыс. сделок) и столицу – Нур-Султан (8,9 тыс. сделок).
Любопытно то, что эти три агломерации – далеко не лидеры среди регионов страны по доходности, самые высокие средние заработные платы на данный момент в Атырауской (478 тыс. тенге) и в Мангистауской (416 тыс. тенге) областях: это два основных нефтяных региона республики.
Нур-Султан по показателю средней заработной платы – лишь третий в Казахстане регион (366,5 тыс. тенге), Алматы – четвертый (327,5 тыс.), Карагандинская область – пятая (282 тыс.).
Но тут следует учитывать, что население Мангистауской области составляет всего 748,4 тыс. человек, а в Атырауской области проживает менее 700 тыс. человек. В то время, как в Нур-Султане проживает 1,25 млн человек, в Алматы – более 2 млн, а в Карагандинской области насчитывается около 1,4 млн жителей. Поэтому спрос на жилье в этих регионах будет и в дальнейшем кратно выше остальных областей и городов Казахстана.