Когда лопнет «мыльный пузырь»? Аналитики жилищного рынка советуют приготовиться

Эффект «мыльного пузыря» возник на рынке недвижимости уже давно. Предельная стоимость жилья достигнута, теперь следует ждать только его «взрыва», то есть резкого снижения цен. Когда это произойдет и какая категория жилья подешевеет, эксперты рассказали корреспонденту Azattyq Rýhy.

После череды повышений цен на квартиры по самым разным причинам – пенсионные, девальвация, курс доллара – рынок ответил серьезной стагнацией. Аналитику судят по ипотечной ситуации: заявок на кредитование нынче очень мало, это фиксируют банки. К примеру, если раньше одобрение ждали 2-3 дней, то сейчас оно приходит в течение дня.

«Всегда, когда оценивают недвижимость, собственники и аналитики забывают о самом главном – о доходах населения. Сейчас пошла тенденция отказа от ипотеки не по причине отсутствия первоначального взноса или плохой кредитной истории, а именно из-за нехватки дохода. Потому что цена на жилье завышена на 20-30%», - утверждает президент Ассоциации риелторов Казахстана Александр Пак.

Вообще, рынок Казахстана весьма специфичный. У нас на любую новость про девальвацию, про какие-то программы сфера недвижимости отвечает моментальным повышением ценников.

«Мы, как участники рынка недвижимости, видим, что так не должно быть. Цены, которые есть на сегодняшний день, уже потолочные. Если по этой цене люди не берут квартиры, то куда уже дальше? Здесь уже может быть признак мыльного пузыря. До определенного момента достигнет и разорвется. Потом будет большая стагнация, а может и какой-то дефолт», - прогнозирует президент Казахстанской федерации недвижимости Ермек Мусрепов.

Сейчас эксперты советуют выждать время, когда продавцы начнут переосмыслять ситуацию и откатывать цены назад. Те, кому нужно продать жилье, будут вынуждены «резать» ценники.

«Спрос серьезно уменьшился. Допустим, раньше у агентства недвижимости было 5 заявок на продажу, 15 на покупку. Сейчас наоборот – 5-10 заявок на продажу, а на покупку в три раза меньше. То есть спрос низкий. Это нормальная ситуация. После резкого повышения цен люди должны переосмыслить цены», - анализирует Александр Пак.

По прогнозам аналитиков, наконец-то наступит адекватная обстановка. Самое главное, жилье эконом-класса будет постепенно снижаться на 1-2% в месяц до конца года.

«Это та недвижимость, которая у нас сегодня на рынке недвижимости является первостепенным трендом. По ней совершается наибольшее количество сделок по купле-продаже. Коррекция в сторону понижения будет происходить и на жилье 1-2 категории – это элит и бизнес-класс. Комфорт будет тянуться к 4 категории – эконом-классу», - прогнозирует Ермек Мусрепов.

«Вторичка» тоже, к большому счастью, пойдет на снижение.

«Здесь тоже будет коррекция, потому что вторичное жилье премиум-класса не может вровень стоять с «первичкой» 1-2 категории. Тоже будет корректироваться в сторону понижения. А «вторичка» эконом-класса будет подвержена корректировке в сторону понижения на 2% в месяц», - считает глава Казахстанской федерации недвижимости.

Но есть один нюанс – если курс доллара снова взлетит, то за ним последуют и цены на новые квартиры. Дело в том, что рост американской валюты приведет к подорожанию строительных материалов.

«Но есть один момент. Застройщики тоже не лыком шиты. Они будут сдерживать цены. Вы же понимаете, что за полтора миллиона никто не будет покупать квадратный метр. Для того, чтобы сохранить рентабельность производства строительства, застройщики снизят количество вводимого жилья. Так они постараются задержать рост цен, чтобы у них была ликвидность, какая-то прибыль. Либо они уменьшат маржу, чтобы остаться на плаву», - пояснил Александр Пак.

Однако ждать у моря погоды не нужно – если вам нужно продать или купить жилье сейчас, нужно действовать.

«Если люди следом за продажей жилья будут покупать другое жилье, а это или расширение и покупка другого жилья, или переезд в другой город, то они ничего не потеряют. А если они продают жилье, чтобы положить деньги в кубышку на депозит, то, конечно, они потеряют», - подчеркнул глава Ассоциации риелторов Казахстана.

В ближайшие полгода в стране не предвидится новых стимулирующих программ на рынке, которые могли бы помочь с покупкой крыши над головой. Имеется в виду, на горизонте нет льготных программ ипотечного кредитования. Банковские займы недосягаемы для большей части населения – слишком высока процентная ставка. Поэтому все будут ждать от государства новых выгодных программ, считает Ермек Мусрепов.  

«Необходим широкий охват по субсидированным ипотечным кредитам. Сейчас КЖК (Казахстанская жилищная компания) рассматривает определенную программу по льготному кредитованию, но необходимо два направления, о которых бы заботилось государство. Это уязвимые слои населения и все казахстанцы. Сделать одну льготную ставку кредитования и отрегулировать первичный рынок», - пояснил наш собеседник.

Тогда будет понятно, что все целевые деньги, направленные на субсидирование строительства, достигнут своей задачи – население начнет получать квадратные метры по доступным госпрограммам.

Жан МУРЗА