Новые ипотеки «Отау» и «Наурыз»: подскочат ли цены на жилье в Казахстане?

Едва в Казахстане успели запустить ипотечную программу «Отау», как уже стартовала новая – под названием «Наурыз». Если по первой прием заявок уже подходит к концу, то по второй он только начался. Условия «Наурыза» отличаются разве что немного увеличенной суммой кредитования и ставкой: для социально уязвимых категорий населения – 7% годовых, для всех остальных – 9%. В чем была необходимость создания новой ипотеки, кто сможет приобрести по ним жилье, а главное – не вырастут ли цены на недвижимость на фоне их запуска, корреспондент Azattyq Rýhy поговорил с советником президента Объединенной ассоциации риелторов Казахстана Ниной Лукьяненко.

– Нина Борисовна, как вы считаете, могут ли новые ипотечные программы спровоцировать рост цен на рынке?

– Обе ипотеки носят ограниченный характер, то есть они направлены на определенную категорию граждан и на определенные ограничения в плане покупки объекта недвижимости. Что касается заемщиков по программе «Отау» – это люди, которые не имеют на праве собственности никакой недвижимости. Есть критерии для них, которые должны быть выполнены и по их результатам банк будет присваивать бальность и выбирать людей. До конца апреля будет идти прием заявок, затем в течение 6 месяцев они смогут совершить сделки.

У них будут стоять ограничения на дальнейшую продажу таких объектов, потому что цель программы – помочь некоторым категориям граждан приобрести для себя первое жилье. Поэтому число участников очень ограничено, соответственно, никак спрос на рынке подогреть эта программа не сможет. К тому же в крупных городах по программе можно будет купить жилье в новостройках. Если мы говорим о региональной ипотеке, то можно приобрести объекты вторичной недвижимости.

Что касается программы «Наурыз», там примерно такие же условия, тоже есть ограничения по порядку предоставления ипотеки. Поэтому никаких предпосылок для роста цен на недвижимость я не вижу. Многие граждане хотели бы получить доступные займы, но данные виды ипотек являются льготными и направлены на поддержание определенной категории покупателей. Поэтому предпосылок для большого роста цен я не вижу.

Плюс программы имеют определенные ограничения по сумме займов. Есть, конечно, предположение, что если эта ипотека будет популярна, то, возможно, государство еще выделит дополнительные средства. Но с моей точки зрения нет никакого сигнала и опасности, связанной с ростом цен на недвижимость.

– Если они мало чем отличаются друг от друга, в чем была необходимость создавать новую программу, да еще и с учетом имеющейся ипотеки «7-20-25»?

– «Отау» и «Наурыз» мало чем отличаются друг от друга, но предыдущие программы были направлены на все категории граждан. Любой, кто хотел, мог воспользоваться. В данном случае все эти виды ипотек, имеющие льготную процентную ставку, не направлены на весь рынок.

– Прокредитоваться по новым ипотекам смогут чуть больше 20 тысяч человек. Это считается небольшим количеством для всего жилищного рынка Казахстана?

– Да, конечно. У нас за прошлый год состоялось 370 тысяч сделок по недвижимости. То есть ипотека «Отау» предположительно сможет охватить только 12 тысяч граждан, ипотека «Наурыз» – примерно такое же количество заемщиков будет. Поэтому они охватят небольшую долю рынка и смогут помочь только определенному сегменту приобрести свое первое жилье.  

– А вы бы назвали ставку в 9% льготной? Многие казахстанцы сейчас недовольны ее размером. 

– Да, это льготная ставка. Сейчас большинство граждан говорит, мол, в Европе под 2% можно взять заем. Но нельзя забывать, что в Европе 0,25% составляет вознаграждение на депозите. Это вы платите банкам за то, что храните ваши деньги.

Надо смотреть всю ситуацию в комплексе. У нас сейчас ставки вознаграждения по депозитам – до 15%. Банки второго уровня выдают займы под 21%. И в данном случае, когда есть возможность взять под 9% вознаграждения по ипотечному займу на уровне годовой инфляции, – это практически беспроцентная рассрочка. Поэтому всю ситуацию нужно смотреть комплексно – Европа дает уже под 4% займы. Например, чтобы во Франкфурте приобрести жилье, 500 тысяч евро нужно. Недвижимость – это очень дорогой товар и механизмы для его приобретения должны быть достаточно сложны.

С моей точки зрения государство не должно вмешиваться никакими льготными ставками. Рынок есть рынок, он сам себя прекрасно отрегулирует. С Единым накопительным пенсионным фондом, к примеру, дали возможность покупать жилье и что произошло? Подогрели рынок. Поэтому лучше не вмешиваться. Не нужны никакие льготные ставки, не надо ничего давать.

Сейчас мы выводим в определенный класс категорию населения – СУСН. Социально уязвимые слои населения. С моей точки зрения нужно принимать максимум мер для того, чтобы эту категорию сокращать. Создавать им рабочие места, давать им возможности зарабатывать, нужно куда-то двигать эту категорию, чтобы мы вообще в принципе не говорили о том, что у нас в стране есть такая категория.

Да, можно поддержать людей, у которых есть инвалидность, к примеру. Но всех остальных надо заставлять вставать, работать. За три года вполне реально накопить на недвижимость.

Можно применять абсолютно разные механизмы. Если мы хотим сделать цены на недвижимость доступными, это можно сделать разными способами. Например, государство может помочь застройщику подведением коммуникаций. Пусть государство сделает что-то за свой счет, не субсидированной процентной ставкой, а другими методами своего участия. Ведь получается, что с одной стороны мы налоги платим, потом государство этими деньгами компенсирует где-то какие льготы. Зачем нужен этот замкнутый круг? Ведь можно иначе попробовать.

– Какова сейчас ситуация на рынке жилья в целом, началось ли оживление после объявления о новых программах? Какими будут ваши прогнозы на цены?

– Оживление пока не наблюдается. Второй момент, на который важно обратить внимание, заключается в том, что идут большие проверки по застройщикам. В отношении них принимаются разные меры, выносятся разные предложения о том, как защитить граждан от недобросовестных договоров, которые предлагаются на рынке. В том числе сейчас предлагается, чтобы все проходило через единую платформу, прежде чем застройщику разрешили заключать договоры о привлечении денег дольщиков. То есть сначала застройщик получает разрешение на привлечение денег дольщиков либо гарантию от уполномоченного органа – Казахстанской жилищной компании. И только после проверки дается разрешение в формате электронного заключения договора.

Но здесь очень важно понимать, что рынок у нас состоит из вторичной и первичной недвижимости. Ранее мы много лет давали «первичке» делать все, что вздумается. А сейчас, если мы начинаем проверять на предмет соответствия действующему законодательству, вынесен ряд жестких ограничений для застройщиков. Соответственно, первичный рынок у нас начнет очень сильно сжиматься. А цены у нас всегда складываются под влиянием платежеспособного спроса и предложения.

Поэтому на фоне того, что происходит с новостройками, количество предложений ограничено. Соответственно, когда будет ограничено предложение, есть вероятность, что ценник начнет ползти вверх. Поэтому, если говорить о прогнозах, с моей точки зрения рынок сейчас имеет две абсолютно разнонаправленные тенденции: вторичный рынок перегрет – он ползет вниз, первичный рынок долгое время полз вверх, потому что у нас нет собственного производства стройматериалов, соответственно, импортируемый уровень инфляции тоже влияет на ценник.

– Благодарю Вас за подробные ответы.