Кризис на рынке жилья и обрушение цен: аналитики предупредили казахстанцев

Кризис на жилищном рынке только набирает обороты: компании останавливают либо замораживают стройки, схемы продаж пересматриваются, сделок купли-продажи меньше и на вторичном рынке – у людей попросту нет денег на покупку крыши над головой. При этом цены не спешат падать. Напротив, стоимость квадратных метров растет едва ли не в геометрической прогрессии. С чем это связано, подешевеет ли недвижимость в таких условиях и когда это произойдет, разбирался корреспондент Azattyq Rýhy.

Несмотря на банкротство застройщиков, снижение объемов строительства и стагнацию зарплат продавцы не спешат «откатить» цены на жилища. Наоборот, за год они существенно поднялись. По данным Бюро национальной статистики, жилье в новостройках подорожало на 14%, не отстают показатели и на вторичном рынке – здесь рост немногим меньше – 13%. А на аренду ценники и вовсе взлетели более чем на треть. Неудивительно, что при такой неадекватной ситуации на рынке затишье.

«Продажи застопорились. Что на первичном, что на вторичном рынке идет стагнация. Она выливается из нескольких причин. Во-первых, у граждан нет тех сумм, чтобы приобрести недвижимость, какую они хотят. У нас на 70% сделки происходят за счет ипотечного кредитования. А 30% проходят с учетом собственных средств граждан», – объясняет президент Казахстанской федерации недвижимости Ермек Мусрепов.

С учетом того, что цены перегреты во всех категориях жилья, эксперты ожидают, что в скором времени произойдет корректировка в сторону удешевления.

«Для обрушение цен мы не видим оснований. Будем верить, что произойдет корректировка, в особенности по первичному жилью, где казахстанское содержание строительных материалов самое большое на сегодняшний день. Это жилье 4 категории, то есть эконом-класса. Там себестоимость квадратного метра не так давит, как себестоимость 1-2 категории – элит и бизнес-класс, где примерно на 60% идет казахстанское содержание, а остальное – зарубежные строительные материалы», – прогнозирует наш собеседник.

Специалисты ожидают снижение цен на 1-2% в месяц и в новостройках, и на «вторичке». Однако сильно рассчитывать на удешевление старого жилья особо не стоит – нынче сложилась ситуация, когда ценники превышают значения на «первичке».

«Вторичка» сильно перегрета и на нее сумасшедшие цены что на продажу, что на аренду. Эти цены связаны с тем, что сейчас большое влияние играет отсутствие ипотеки. И на этом фоне для того, чтобы продать свою недвижимость, владельцы квартир и застройщики будут, скорее всего, привлекать уже свои квадратные метры с корректировкой на понижение стоимости, чтобы люди покупали хотя бы по доступным ценам недвижимость. Дефицит ипотеки может и по-хорошему сыграть в сторону понижения цен», – считает Ермек Мусрепов.

Застройщики, по его данным, уже начали давать по 1, 2 и 3 категориям определенные скидки, порой до 15%. Чтобы хоть как-то апартаменты, предлагают также рассрочки, беспроцентные кредиты. Хотя себестоимость квадратных метров растет – на нее влияет инфляция, девальвационные процессы, логистика и таможенные моменты при ввозе зарубежных стройматериалов.

«Также дорожает земля. Сейчас застройщики уходят от точечной застройки в городе, к тому же есть ограничения по строительству. Раньше можно было на одном пятаке построить башню, окупить дорогую землю, строительство и прибыль поиметь. Сейчас же застройщики уходят в ту часть, где есть свободные земли, чтобы показывать доступные цены», – убежден глава Казахстанской федерации недвижимости.

Строить дорогое жилье им нет смысла, у людей попросту нет денег, они с трудом наскребывают на первоначальный взнос, не говоря уже о полной оплате. Исходя из этого необходим инструмент в виде адекватного ипотечного кредитования, говорит эксперт. Но на сегодняшний день в Казахстане он абсолютно не действует. А рыночная ипотека от банков недосягаема для любого казахстанца. Во-первых, она неподъемна. Во-вторых, у банков слишком много требований к заемщикам.

«На рынке действуют только субсидированные ставки кредитования и от Отбасы банка. Но там свои программы. Не каждый житель Казахстана сможет участвовать в этих программах, поскольку банк решает проблемы социального характера. Он обеспечивает жильем, субсидированными ставками малоимущие слои населения – матери-одиночки, многодетные матери, дети-сироты и остальные социально уязвимые слои населения», – подчеркивает он.

Что касается «7-20-25», то программу не закрыли, но ограничили в доступности. Ее финансируют траншами поквартально.

«И эта программа охватывает практически не тот потенциал покупателей, которые на сегодняшний день существуют. Сейчас все отделы продаж у застройщиков стоят, сделки не совершаются. Все ждут ипотечников, потому что до этого все хорошо было. Но как ограничили траншами, так встали продажи у застройщиков», – констатирует Мусрепов.

Выходит, единственное, на что уповают нынче продавцы – эта программа. Хотя для самих заемщиков она не так уж и выгодна, как кажется на первый взгляд, ведь на плечи ложится огромный кредит на 25 лет. А переплата за это время будет не такой уж и маленькой.

Жан МУРЗА