Схемы обмана: ипотека без «первоначалки» и с плохой кредитной историей

Кредитование – слово, пожалуй, известное казахстанцам чуть ли не с рождения. Сегодня сложно найти нашего человека без кредита. А заемщиков с хорошей историей – еще сложнее. Так сложилось, что многие люди живут от кредита к кредиту, частенько не могут закрыть ежемесячную выплату, что, разумеется, влияет на кредитную историю. А жилищная проблема рано или поздно встает и перед такими заемщиками, как и вопрос: как получить ипотеку, если банки отказывают? Или как оформить заем, если нет денег на первоначальный взнос? И, как правило, в таких ситуациях людям подворачиваются так называемые ипотечные брокеры через навязчивую рекламу в соцсетях и объявления в Интернете. Можно ли им доверять или это очередной способ навариться, рассказали эксперты корреспонденту Azattyq Rýhy.

На популярном сайте объявлений сотни различных предложений по жилищной сфере. Каждый так и горит желанием «помочь» людям обрести крышу над головой на самых выгодных условиях: без первоначального взноса, под 0%, и даже испорченная кредитная история – не помеха для оформления ипотеки.

«Нам нужны ваша кредитная история и пенсионные отчисления. По кредитной истории мы смотрим, можно ли оформить ипотеку. Мы подбираем для вас жилищные программы. Есть разные программы. Есть и госпрограммы – 7-20-25, «Баспана», и стандартные банковские. В каждом банке они разные. По каким-то программам человек с плохой кредитной историей может оформить ипотеку, по каким-то – нет. По пенсионным отчислениям посчитаем средний доход и скажем, сколько миллионов вы сможете взять по той или иной программе», – сообщил мне один из таких брокеров в телефонном разговоре.

По сути, эти специалисты просто рассчитают сумму, на которую вы можете претендовать, и расскажут о жилищных программах. Не сказать, что они проведут гигантскую работу, но, видимо, сами брокеры так не считают, судя по их ставке. Причем, надо заметить, деньги они просят вперед.

«Если вас устраивает сумма, которую вам могут дать, вы подписываете с нами договор на оказание услуг по сопровождению, 250 тысяч тенге оплачиваете, и мы начинаем работать. Мы вам даем перечень документов, который от вас нужен, и вы уже смотрите квартиры», – описал брокер план действий.

Другой такой специалист, которого я также нашла по объявлению, пообещал мне то же самое – подбор программ. Но за работу запросил уже 400 тысяч тенге. При этом в обоих случаях брокеры настоятельно просили приехать к ним в офис и все детально обсудить с глазу на глаз, мол, это тема не для телефонного разговора.

К третьему специалисту я обратилась уже с другой проблемой – кредитная история чистая, очень хочется своей квартиры, а денег на первоначальный взнос нет. На это он меня также заверил, что проблем нет, и самое главное – ставки по ипотеке и цена квартиры останутся неизменными. Каким именно образом можно оформить квартиру без «первоначалки», он не уточнил, но тоже стал зазывать в офис.

Юрист Бахтияр Галимжанов считает, что в работе с брокерами очень много нюансов. Причем эти нюансы выгодны отнюдь не клиентам.

«Когда вступаешь в сотрудничество с кредитным брокером, надо обязательно заключать договор, необходимо проверять все условия договора, особенно предмет договора, права, обязанности и ответственность сторон сделки. Необходимо очень внимательно изучать договор, при необходимости вносить в него правки, потому что нечестные кредитные брокеры могут в предмете договора указать, например, что они проведут пару консультаций, а за это клиент оплатит им их гонорар, хотя устно клиент с кредитным брокером договорились о совсем других вещах. Завтра в суде такие нечестные кредитные брокеры скажут «По договору мы консультации провели, свои обязанности добросовестно выполнили. Мы не гарантировали, что вы получите кредит». И суд будет руководствоваться, в первую очередь, предметом и условиями договора, он не будет принимать во внимание, какие устные обещания кредитные брокеры дали своим клиентам без наличия на то каких-либо весомых доказательств», – говорит Бахтияр Галимжанов.

«Черные брокеры» также могут запросто предоставить вам с Интернета общедоступную информацию. Например, перечень банков, и взять за это деньги. А совсем отчаявшимся и юридически безграмотным они могут предложить «очистить» кредитную историю.

«Третьи лица за самого должника очистить плохую кредитную историю законными способами не смогут. Каждый банк самостоятельно оценивает платежеспособность человека. В любом случае очищать кредитную историю придется самому должнику. И очищать он ее будет, например, тем, что будет брать какие-то небольшие займы и возвращать вовремя их, без просрочек, то есть постепенно, шаг за шагом очищать свою историю, а за него никто за один день это не сделает. Кредитные брокеры могут просто провести анализ ситуации клиента, посоветовать ему что-либо, а махнуть волшебной палочкой и за день очистить кредитную историю невозможно. Если брокер предложит клиенту удалить кредитную историю из банка и Первого кредитного бюро, то клиент должен отказаться, так как это незаконное действие», – рассказал наш собеседник.

Еще «черные брокеры» могут предложить вам подделать справку о доходах или иную информацию. Но за это последует уже уголовная ответственность. Еще такие спецы могут умыть в последующем руки, оформив сделку между вами и фирмой-однодневкой.

«Иногда еще используется такой хитрый прием как то, что кредитный брокер предоставляет клиенту договор с третьим лицом, а не с ним непосредственно. Допустим, физическое лицо Иванов является кредитным брокером и у него имеется свое юридическое лицо, а договор заключается между клиентом и какой-нибудь фирмой-однодневкой, а не с юридическим лицом Иванова, это делается, чтобы уйти от ответственности. Завтра, даже, если клиент будет обращаться в суд и требовать возмещения понесенных убытков, взыскания задолженности, то это может не привести к возврату денег клиентом. В такой ситуации  суд будет вынужден взыскать деньги с этой фирмы-однодневки, а у нее на балансе никакого имущества может не быть, что может привести к невозможности исполнения решения суда и невозвращению клиентом своих денежных средств фактически», – подчеркивает юрист Бахтияр Галимжанов.

Его коллега Аскар Каймаков тоже предостерегает казахстанцев. По словам юриста, даже если брокеры отправят за вас все документы в банк, это еще не значит, что вам одобрят заем.

«Здесь может быть криминал. В большинстве случаев, с которыми я сталкивался, это было мошенничество, но может быть и такое, что это могут быть чисто юридические услуги, просто подряд. Люди поднаторели на рынке, владеют какой-то информацией, ты с ними заключаешь договор, они обязуются продать услуги, ты обязуешься эти услуги оплатить вне зависимости от результата. Он за тебя заполнит все документы, подберет программу, всюду подаст эти документы, но за результат он не отвечает, потому что кредитное решение принимает банк», – говорит Аскар Каймаков.

Президент объединенной Ассоциации риелторов Казахстана Лариса Степаненко тоже считает сделки с брокерами сомнительными. Эксперт в сфере недвижимости советует людям самим обращаться в банки. Ведь лучше посвятить этому целый день, но зато человек сам вникнет и узнает все детали, а заодно сэкономит сотни тысяч.

«Все это сомнительно. На рынке недвижимости очень много мошенников, которые пользуются неграмотностью населения, играют на боли людей. Нужно идти только прописанными путями. Например, если это ипотека от банка, то в обход банка ничего невозможно сделать. Нужно брать только по той схеме, которую предлагает банк. Все, что идет в обход формата банковского кредитования, все это наводит на мысль, что здесь что-то не так.

Консультанты в банках сами все рассказывают, консультируют.

Если клиент своими ногами обойдет все банки, он сохранит эти сотни тысяч. Тем более, что банки сейчас открытые, пропагандируют свою работу. Надо быть глупцом, чтобы не пойти в банк и не получить эту услугу в банке, а прийти к ней через какого-то посредника за дополнительную оплату. Человек может сам это сделать и сэкономить деньги», – отметила Лариса Степаненко.

Эксперт подчеркнула, что ни в коем случае нельзя оставлять предоплату или оплачивать услуги таких специалистов авансом.

«Ни в коем случае нельзя платить до оформления займа. Населению надо четко понимать, что сначала предоставляется услуга, затем оплата. Чем отличается профессиональное агентство недвижимости? Тем, что сначала они предоставляют услугу клиенту, только затем подписывается акт выполненных работ, и только потом оплата. Договор к тому же должен быть правильно оформлен, а они же могут просто черкнуть расписку, а потом бегай и ищи их. Ни в какой суд не обратишься. В любом случае, если предполагается какая-то предоплата, она должна оформляться нотариально и правильно, основываясь на Кодексе гражданско-правовых отношений», – сказала президент объединенной Ассоциации риелторов Казахстана.

«Оплаченный клиентом полностью предварительный гонорар может привести к тому, что кредитный брокер не выполнит свои обязательства. К тому же предварительный гонорар в размере 250 000 тенге, который требуют некоторые брокеры – это довольно значительная сумма. Здесь я бы предложил такой вариант – если клиент фактически получает заем, то, допустим, один или несколько процентов от полученной денежной суммы он заплатит брокеру. Это будет эффективно. А если человек не получил кредит, когда кредитный брокер устно гарантировал, что клиент стопроцентно получит кредит, то за что тогда клиент будет платить?

У нас не такой большой кредитный рынок в Казахстане. Банков второго уровня не так много. Каждый человек может их самостоятельно посетить, сейчас всю информацию можно узнать. Я бы рекомендовал каждому самостоятельно заниматься вопросом получения кредитов без посредников, потому что в этой сфере очень легко обмануть людей», – считает Бахтияр Галимжанов.

Лариса Степаненко уверена, что корень всех проблем – юридическая безграмотность населения. По ее словам, казахстанцы не имеют представления о взаимодействии в этой структуре, абсолютно нет знаний в гражданско-правовой сфере. Именно поэтому люди становятся жертвами «черных брокеров».

Кстати, обзавестись жилплощадью действительно можно и без первоначального взноса. Его можно заменить залоговой недвижимостью. При этом не обязательно, чтобы жилье было оформлено на заемщика или членов его семьи. Заложить свою недвижимость может и третье лицо. Людям с испорченной кредитной историей тоже не стоит сильно переживать и бросаться сразу к брокерам. Банки вполне могут дать вам ипотеку, если вы приведете с собой хорошего созаемщика или предоставите залог. 

«Возможно, банк предложит такому клиенту дополнительное обеспечение гарантией в виде созаемщика, может быть, дополнительный залог будет. Если клиент сможет обеспечить гарантии, то может быть заключена сделка. Здесь уже на усмотрение банка», – заключила президент объединенной Ассоциации риелторов Казахстана Лариса Степаненко.

Ромина МАКАРИМОВА